Можно ли не возвращать задаток при продаже квартиры

Рассмотрим довольно редкую ситуацию. При заключении договора купли-продажи квартиры в ипотеку по соглашению сторон (продавца и покупателя) был выплачен задаток, который был помещен в банк. Впоследствии банк установил техническую ошибку в документе продавца в выписке из ЕГРН на право собственности. Продавец решил продать квартиру другому лицу. Может ли он в этом случае не возвращать задаток первоначальному покупателю?

Начнем с ключевых вещей. В соответствии с Гражданским кодексом РФ задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Исходя из этой нормы покупатель и выплатил задаток путем внесения его на счет в банке.
В отношении задатка возможны три ситуации. Рассмотрим их подробнее.

  1. Если договор купли-продажи квартиры прекращается до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения, то задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственен покупатель квартиры (то есть сторона, давшая задаток), то задаток остается у продавца.
  3. Если за неисполнение договора ответственен продавец, получивший задаток, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

В ситуациях по п.п. 2) и 3) сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана также возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если договором купли-продажи квартиры не предусмотрено иное.

Покупатель и продавец квартиры являются юридически равными сторонами отношений, которые в случае купли-продажи квартиры являются гражданско-правовыми. Поэтому они не могут быть подвергнуты никаким административно-правовым воздействиям.

Все сказанное выше означает, что в данной ситуации покупатель квартиры не несет ответственности за неисполнение договора. Поэтому у продавца нет никаких оснований для невозврата задатка первоначальному покупателю квартиры. Задаток продавец должен вернуть.

Если какая-то из сторон считает, что её права нарушены, то за защитой своих прав она может обратиться в суд.