Рассмотрим довольно редкую ситуацию. При заключении договора купли-продажи квартиры в ипотеку по соглашению сторон (продавца и покупателя) был выплачен задаток, который был помещен в банк. Впоследствии банк установил техническую ошибку в документе продавца в выписке из ЕГРН на право собственности. Продавец решил продать квартиру другому лицу. Может ли он в этом случае не возвращать задаток первоначальному покупателю?
Начнем с ключевых вещей. В соответствии с Гражданским кодексом РФ задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Исходя из этой нормы покупатель и выплатил задаток путем внесения его на счет в банке.
В отношении задатка возможны три ситуации. Рассмотрим их подробнее.
- Если договор купли-продажи квартиры прекращается до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения, то задаток должен быть возвращен.
- Если за неисполнение договора ответственен покупатель квартиры (то есть сторона, давшая задаток), то задаток остается у продавца.
- Если за неисполнение договора ответственен продавец, получивший задаток, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.
В ситуациях по п.п. 2) и 3) сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана также возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если договором купли-продажи квартиры не предусмотрено иное.
Покупатель и продавец квартиры являются юридически равными сторонами отношений, которые в случае купли-продажи квартиры являются гражданско-правовыми. Поэтому они не могут быть подвергнуты никаким административно-правовым воздействиям.
Все сказанное выше означает, что в данной ситуации покупатель квартиры не несет ответственности за неисполнение договора. Поэтому у продавца нет никаких оснований для невозврата задатка первоначальному покупателю квартиры. Задаток продавец должен вернуть.
Если какая-то из сторон считает, что её права нарушены, то за защитой своих прав она может обратиться в суд.