Ситуация, когда инвалид купил квартиру в ипотеку, но не смог эту ипотеку погасить, возникает крайне редко. Может ли банк забрать такую квартиру у инвалида? И имеет ли в этом случае факт инвалидности какое-либо значение? Давайте попробуем в этом разобраться.
Закон об ипотеке устанавливает вполне конкретную норму, в соответствии с которой по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, то есть банк, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной квартиры другой стороны – залогодателя.
Стороны договора (в данном случае инвалид и банк) могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенную квартиру во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенной квартиры при обращении взыскания на неё по решению суда.
Упомянутым законом предусматривается право банка обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Как правило, взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, производится по решению суда, за исключением случаев, когда закон допускает забрать квартиру без обращения в суд. Внесудебный порядок допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, по которому ипотека возникает в силу закона, или если права банка удостоверены закладной.
Обращаем внимание на то, что банк не может обратить взыскание на квартиру в судебном порядке, если допущенное должником нарушение является крайне незначительным и размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенной квартиры.
При этом считается, что нарушение является крайне незначительным и размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенной квартиры, если на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости квартиры;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Обращаем внимание на то, что, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, банк может обращать взыскание на заложенную квартиру только при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления банком уведомления об обращении взыскания на заложенную квартиру во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Все сказанное выше означает, что факт инвалидности по большому счету не имеет никакого значения. Банк может забрать квартиру или, как минимум может обратиться в суд. Решение же суда будет зависеть от всех обстоятельств, связанных условиями ипотеки.
Правда теоретически возможен вариант, что в ипотечном договоре банк и инвалид согласуют условия, дающие инвалиду определенные преференции. Но банк никогда не пойдет на то, чтобы простить заемщику долг.