Единственное жилье гражданина-должника забрать могут, но только по решению суда и при условии предоставлением другого жилья, не нарушающего жилищных норм.
При этом арест и введение других ограничений в отношении единственного жилья должника, тоже возможен как в ходе процедуры исполнительного производства, так и в рамках процесса о несостоятельности (банкротстве).
Общие законодательные правила
По общему правилу взыскание не может быть обращено на минимально необходимое для существования гражданина-должника и членов его семьи имущество. Именно такие нормы содержит законодательство и законодательство о банкротстве и об исполнительном производстве.
Более того, согласно Гражданско-процессуальному кодексу РФ взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Сказанное выше не относится к жилью, являющемуся предметом ипотеки, так как на такое жилье может быть обращено взыскание.
По сути, в отношении такого (единственного, но не обремененного ипотекой) жилья установлен имущественный иммунитет, в соответствии с которым забрать единственное жилье у должника не могут. Такой же иммунитет, кстати, действует и в ситуации банкротства гражданина-должника.
Вместе с тем наличие запрета на обращение взыскания на данное имущество не препятствует наложению на него ареста или установлению запрета на отчуждение (на совершение регистрационных действий). То есть единственное жилье не заберут, то наложить арест или другие ограничения могут.
Указанный арест (запрет) налагается в целях воспрепятствования должнику распорядиться жилым помещением в ущерб интересам взыскателя и не предполагает сам по себе возможности дальнейшего обращения взыскания на жилье. При этом наложение ареста либо установление соответствующего запрета не может препятствовать гражданину-должнику и членам его семьи пользоваться таким жильем.
Таким образом, в настоящее время нормы законодательства закрепляют абсолютный иммунитет в отношении единственного жилого помещения, не являющегося предметом залога (ипотеки), принадлежащего на праве собственности гражданину-должнику, от обращения на него взыскания. При этом законодательство не содержит каких-либо исключений, в том числе связанных с количественными или качественными характеристиками жилого помещения (площадью помещения, его стоимостью и т.п.).
Такое положение вещей существовало до недавнего времени. Однако позиция Конституционного Суда РФ, выраженная в ряде постановлений, позволяет сделать вывод о существенном изменении подхода к данному вопросу. Более подробно об этом мы расскажем в следующем разделе статьи.
Сегодняшняя картина с учетом позиции Конституционного суда РФ
Еще в 2012 году Конституционный Суд РФ рассмотрел вопрос о возможности обращения взыскания на единственное жилое помещение гражданина-должника.
Результатом рассмотрения стало Постановление Суда, в котором он указал на то, что иммунитет в отношении единственного жилого помещения гражданина-должника (не являющееся предметом залога), не является абсолютным. Соответствующий иммунитет должен распространяться только на жилье, которое по своим характеристикам является разумно достаточным для удовлетворения значимых потребностей в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения.
Говоря другими словами, Конституционный Суд РФ указал, что если единственное жилье по своим количественным и качественным характеристикам явно превышает потребности гражданина-должника и членов его семьи в удовлетворении минимально необходимых потребностей в жилище, то в отношении такого жилья допустима возможность обращения взыскания.
Одновременно с этой новеллой Суд поручил законодателю внести необходимые изменения в нормы права, регулирующее пределы действия указанного иммунитета, а также предусмотреть гарантии сохранения гражданину-должнику и членам его семьи жилищных условий, необходимых для нормального существования.
Однако до настоящего времени такое регулирование федеральным законодателем не установлено, правила обмена избыточного жилья на необходимое не выработаны, критерии определения того и другого не закреплены.
В 2021 году Конституционный Суд РФ вновь рассмотрел вопрос о возможности обращения взыскания на единственное жилое помещение гражданина-должника.
В Постановлении от 26.04.2021 N 15-П Суд подчеркнул, что имущественный иммунитет не является безусловным в отношении обращения взыскания на единственные жилые помещения.
Поэтому обычный суд при рассмотрении дела гражданина должника или гражданина-банкрота может фактически отменить имущественный иммунитет.
При рассмотрении дела и обращении взыскания на единственное жилое помещение гражданина-должника суд обязательно должен учесть следующее:
- отказ в применении иммунитета не оставит гражданина-должника без жилища, пригодного для проживания самого должника и членов его семьи, площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма, и в пределах того же поселения, где эти лица проживают;
- насколько рыночная стоимость жилья должника соотносится с величиной долга, погашение которого в существенной части могло бы обеспечить обращение взыскания на такое жилье;
- ухудшение жилищных условий вследствие отказа гражданину-должнику в применении исполнительского иммунитета не может вынуждать его к изменению места жительства (поселения), что, однако, не препятствует ему согласиться с такими последствиями, как и иными последствиями, допустимыми по соглашению участников исполнительного производства и (или) производства по делу о несостоятельности (банкротстве).
Таким образом, несмотря на отсутствие соответствующих изменений в законодательстве, в настоящее время не исключена возможность обращения взыскания на единственное жилое помещение гражданина-должника при соблюдении вышеуказанных критериев.
Отметим, что в настоящее время существует относительно распространенная практика, когда обычные суды допускают взыскание на единственное жилье должника, обосновывая это тем, что необходимо учитывать технические характеристики (площадь, количество комнат и т.д.) жилого помещения, являющегося единственным для должника.
Особый порядок установлен для обращения взыскания на единственное жилье должника в рамках процедуры банкротства гражданина.
Основная особенность состоит в том, что в процедуре участвуют кредиторы. Вопрос об обращении взыскания предварительно выносится на обсуждение собрания кредиторов. Данное собрание созывается финансовым управляющим по собственной инициативе либо по требованию кредиторов или самого должника.
На собрании кредиторов обязательно должны быть обсуждены, в том числе, вопросы:
- о наличии у жилья, принадлежащего должнику, признаков излишнего;
- об экономической целесообразности его реализации для погашения требований кредиторов;
- об условиях, на которых должнику будет приобретено (предоставлено) замещающее жилье и требования, которым такое жилое помещение должно соответствовать.
Замещающее жилое помещение, предоставляемое должнику, должно находиться в пределах населенного пункта, в котором он проживает. Площадь предоставляемого жилого помещения не может быть меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма на должника и членов его семьи.
Собранием кредиторов могут быть определены и иные критерии, которым должно соответствовать замещающее жилое помещение (например, год постройки жилого дома, требования к коммуникациям и т.д.).
Замещающее жилое помещение вместо реализуемого в счет погашения обязательств должника может быть предоставлено (приобретено):
- кредитором должника в порядке, который установит суд. При этом кредитор, покупая замещающее жилье для должника, принимает на себя риски того, что выручка от продажи имеющегося у банкрота жилого помещения не покроет его расходы на приобретение замещающего, например вследствие изменения конъюнктуры рынка недвижимости;
- финансовым управляющим, за счет выручки от продажи имущества должника, находящегося в наличии.
После принятия собранием кредиторов решения об обращении взыскания на единственное жилое помещение гражданина-должника указанный вопрос передается финансовым управляющим, кредитором или должником на рассмотрение арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве.
Арбитражный суд утверждает условия и порядок предоставления замещающего жилья. По результатам рассмотрения названного вопроса суд выносит определение, которое может быть обжаловано.
Подводя итог вышесказанному, отметим следующее.
- Если исходить из законодательства, то имущественный иммунитет является абсолютным. Обратить взыскание на единственное жилье нельзя (если это жилье не заложено по ипотеке).
- Конституционный суд РФ говорит о том, что имущественный иммунитет не может быть абсолютным. Это означает, что на единственное жилье может быть наложено взыскание по решению суда.
- В любом случае при изъятии единственного жилья должнику и его семье должно быть предоставлено замещающее жилое помещение, находящееся в пределах населенного пункта, в котором он проживает. При этом площадь предоставляемого жилья не может быть меньшей, чем по нормам предоставления жилья на условиях социального найма на должника и членов его семьи.
Отдельно о единственном жилье в залоге
Как было указано выше, если единственное жилое помещение гражданина-должника является предметом залога (ипотеки), то на него может быть обращено взыскание в случае неисполнения обязательств по договору, обеспеченному залогом (ипотекой).
По общему правилу взыскание на такое имущество обращается только по решению суда.
Во внесудебном порядке взыскание на единственное жилье гражданина-должника может быть обращено только в случае заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.
В дальнейшем, после получения исполнительного документа, реализация указанного имущества осуществляется в общем порядке, предусмотренном законодательством об исполнительном производстве либо законодательством о несостоятельности (банкротстве).
Рассмотрим кратко этот порядок.
На основании исполнительного листа об обращении взыскания на жилое помещение, предъявленного в структурное подразделение судебных приставов, возбуждается исполнительное производство.
Должнику устанавливается пятидневный срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе.
В указанный срок должнику предлагается:
- добровольно погасить задолженность по обязательству, обеспеченному залогом, денежными средствами;
- представить документы, необходимые для реализации жилья, обеспечить к нему доступ для составления акта описи имущества или совершить иные действия, необходимые для обращения взыскания на заложенное жилье по такому исполнительному документу.
В случае если обязательство, обеспеченное залогом жилого помещения гражданина-должника, не погашено в срок, установленный для добровольного исполнения, указанное имущество арестовывается, о чем судебным приставом-исполнителем выносится постановление и составляется акт.
Арестованное жилое помещение передается на торги по цене, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания на указанное помещение.
Реализация заложенного помещения, осуществляется путем продажи с публичных торгов, которые проводятся по месту нахождения этого жилья.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на них наиболее высокую цену за продаваемое жилье.
Во внесудебном порядке взыскание на единственное жилое помещение гражданина-должника, являющееся предметом залога, осуществляется на основании исполнительной надписи нотариуса
В зависимости от волеизъявления залогодателя процедура обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом залога, может отличаться.
Так, при наличии соответствующего ходатайства залогодержателя (взыскателя) судебный пристав-исполнитель осуществляет реализацию предмета залога в общем порядке, указанном выше.
При отсутствии указанного ходатайства судебный пристав-исполнитель:
- принимает постановление о наложении ареста на предмет залога и направляет это постановление в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации ареста в Едином государственном реестре недвижимости, принимает меры по охране такого объекта недвижимости;
- передает соответствующие предмет залога или документы залогодержателю для последующей реализации заложенного жилья в порядке, установленном законом порядке.