Как разрешить спор в связи с границами земельного участка

Земельные споры являются следствием разногласий, возникающих у лиц, владеющих земельными участками. Наиболее распространенными являются споры об установлении границ земельных участков. В случаях невозможности урегулирования такого спора без обращения в суд они разрешаются в судебном порядке.

В статье рассмотрено несколько наиболее типичных споров, связанных с границами земельных участков и их установлением.

Какие споры возможны по границам земельного участка

Под земельным участком подразумевается часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. Главным признаком, который отличает один земельный участок от другого, являются границы земельного участка. Определение и установление границ земельного участка производится при выполнении кадастровых работ по межеванию.

Межевание, в свою очередь, это — работы по установлению местоположения границ земельного участка.

Споры, связанные с границами земельного участка, как правило возникают при наличии соседей, имеющих смежные земельные участки. Соседи могут быть не согласны с границами вашего участка, установленными при межевании, или с границами, которые установились в течение времени пользования земельным участком. Оснований для возникновения спора может быть несколько и все они могут иметь свою специфику.

Например, спор о границах может возникнуть вследствие выявления пересечения границ вашего земельного участка с границами соседних участков, сведения о которых уже содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В связи с этим мы попытались выделить наиболее распространенные виды споров и описать действия по их разрешению.

Между соседями, владеющими земельными участками, могут возникнуть следующие разногласия, приводящие к спорам:

• разногласия при подписании акта согласования границ;
• разногласия, связанные с определением местоположения границ земельного участка;
• оспаривание результатов межевания;
• разногласия в связи с пересечением границ земельных участков;
• разногласия в связи с восстановлением границ земельного участка.

Ниже мы рассмотрим каждый из перечисленных видов спора более подробно.

Споры по акту согласования границ

Акт согласования местоположения границ земельного участка оформляется на обороте чертежа земельного участка в двух случаях:

1. в случае оформления межевого плана в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка (земельных участков);
2. в случае проведения кадастровых работ по образованию земельных участков, в результате которых уточнено местоположение границ смежных земельных участков.

В данном случае (при выполнении кадастровых работ по межеванию участка) предметом согласования является точное местоположение границ между двумя смежными участками.

В акте согласования указываются реквизиты документов, удостоверяющих личность заинтересованных лиц либо их представителей. При этом копии таких документов в состав приложения не включаются.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным, если в акте стоят личные подписи всех заинтересованных лиц.

Однако соседи могут не согласиться с результатом проведенного межевания и отказаться подписать акт согласования границ или написать свои возражения.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок в письменной форме представили обоснованные возражения о местоположении границ земельного участка, содержание таких возражений указывается кадастровым инженером в акте согласования. Представленные в письменной форме возражения в этом случае включаются в приложение.

При наличии обоснованных возражений соседей о местоположении границ такие возражения снимаются либо путем изменения местоположения границ и проведения повторного согласования местоположения границ (отдельной характерной точки или части границ), либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ для разрешения земельных споров.

При отсутствии подписей соседей в акте согласования границ или при нарушении порядка проведения согласования в постановке земельного участка на кадастровый учет будет отказано.

При наличии возражений со стороны соседей (отсутствие подписей на акте) о местоположении границ земельного участка установление границ участка производится в судебном порядке.

Подача искового требования об установлении границ земельного участка является способом, позволяющим устранить неопределенности в местоположении границы земельного участка при наличии возражений владельца смежного земельного участка, высказанных при согласовании границ.

При судебном рассмотрении дела об определении границ земельного участка вы должны доказать обстоятельства, на которые ссылаетесь в исковом заявлении.

Факт того, что местоположение границ земельного участка соответствует правоустанавливающим документам истца и фактическому землепользованию, можно подтвердить следующими документами:

• межевым планом;
• заключением кадастрового инженера или отчетом землеустроительной экспертизы;
• планом земельного участка с отметками о местоположении заборов;
• документами, которые подтверждают расположение построек на участках;
• планом инвентаризации жилого дома БТИ.

К исковому заявлению об установлении границ земельного участка надо приложить следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН;
• кадастровый паспорт земельного участка или выписку из ЕГРН;
• кадастровую выписку о земельном участке ответчика;
• план границ земельного участка по результатам межевания.

Итогом судебного разбирательства об установлении границ является судебное решение, устанавливающее смежную границу между земельными участками по координатам поворотных точек или другим способом, предусмотренным законодательством.

Принятое судебное решение является основанием внесения в ЕГРН установленной границы.

Споры в связи с местоположением границ

Данные споры являются наиболее распространенными. К ним относятся:

• споры между собственниками смежных земельных участков об определении местоположения общей границы;
• споры о признании необоснованными возражений относительно местоположения общей границы и признании недействительными результатов межевых работ.

Требования об установлении границ земельного участка чаще всего предъявляется в следующих случаях:

• соседи не могут согласовать местоположение границ между смежными земельными участками в ходе проведения процедуры межевания;
• при проведении межевания земельных участков согласование границ между правообладателями соседних участков не проводилось либо проводилось, но с нарушениями;
• при межевании выявлена реестровая ошибка в сведениях о местоположении границ, и при проведении кадастровых работ соседям не удалось договориться о согласовании уточненного местоположения границ между участками;
• при утрате межевых знаков, если сведения о границах соседних земельных участков не внесены в ЕГРН и имеется спор об их местонахождении.

Ситуация может быть сильно осложнена, если сосед построил свой дом или возвел хозяйственную постройку прямо на границе соседних земельных участков или с захватом территории чужого участка.

В этом случае надо обращаться в суд. В исковом заявлении изложите требование об установлении границ земельного участка и дополнительно с этим надо требуйте сноса или переноса строения или забора, которые построены соседом с нарушениями.

Дать конкретные рецепты по тактике судебного рассмотрения очень затруднительно. Но какие-то общие рекомендации изложить можно. По таким делам в суде доказываются следующие обстоятельства:

• забор или строение соседа-ответчика построены так, что они изменяют границу вашего земельного участка истца. При этом местоположение границы земельного участка устанавливается в соответствии с данными ЕГРН или по фактическому землепользованию;
• возведенный соседом-ответчиком забор или строение нарушает право собственности истца на землю, так как забор или строение расположено с захватом вашей территории.

В суде в качестве доказательства потребуются правоустанавливающие документы на земельный участок и заключение кадастрового инженера либо заключение эксперта. Обращаем внимание на то, что заключение эксперта, как правило, является одним из основных доказательств при разрешении споров, связанных с определением местоположения общей границы соседних земельных участков.

В рамках землеустроительной экспертизы эксперт проводит следующие мероприятия и изучает следующие вопросы:

• определяет фактическое местоположение смежных земельных участков с указанием координат и площади;
• отвечает на вопрос о том, обозначены ли на местности границы смежных земельных участков. И если обозначены, то при помощи каких природных или иных ориентиров;
• определяет наиболее вероятный вариант установления границ земельных участков с указанием координат, с учетом площади участков, сведения о которой содержатся в правоустанавливающих документах (в случае невозможности определения на местности местоположения общей границы смежных земельных участков).

Приведенный перечень вопросов не является исчерпывающим и может уточняться в зависимости от конкретных обстоятельств спора о местоположении границ.

Оспаривание результатов межевания

Ваш сосед по земельному участку провел межевание земельного участка, результаты которого вас не устраивают. В таком случае вам надо попытаться разрешить данное разногласие путем переговоров с соседом. Но если таким способом решить вопрос не получается, над обращаться в суд с иском о признании недействительными результатов и материалов межевания и установлении границ земельного участка.

При оспаривании результатов межевания вам придется доказать следующие обстоятельства:

• факт того, что результаты межевания соседа нарушают ваши права на земельный участок;
• то, что граница земельного участка соседа (он является ответчиком по делу) по материалам оспариваемого межевания не соответствует границе по фактическому пользованию.

Имейте при этом в виду, что в качестве доказательств по делу вам придется представить в суд следующие документы:

1. материалы межевания (документы по результатам межевания);
2. кадастровые паспорта или выписки из ЕГРН на земельные участки (ваш и соседа);
3. заключение судебно-технической, землеустроительной экспертизы;
4. свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (при наличии);
5. заключение кадастрового инженера или отчет землеустроительной экспертизы.

Споры по пересечению границ земельного участка

При выполнении кадастровых работ по межеванию кадастровый инженер может выявить пересечение границ земельного участка с границами смежных участков, сведения о которых ранее были внесены в ЕГРН. Данное обстоятельство может привести к разногласиям между собственниками (владельцами) смежных участков.

Если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ вашего земельного участка или границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, то местоположение границ подлежит обязательному согласованию между вами и владельцами смежных участков.

Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, являющейся одновременно и границей соседнего участка.

В случае если причиной пересечения границ земельных участков является техническая или реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о земельном участке, кадастровый учет которого был осуществлен ранее, она может быть исправлена в порядке, предусмотренном статьей 61 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Конечно, предпочтительным вариантом решения вопроса пересечения границ земельного участка является мирное его урегулирование с соседом путем переговоров. Но если таким способом решить вопрос не удается, то придется обращаться в суд.

В судебном иске в качестве ответчика по делу укажите собственника смежного земельного участка, а в качестве третьих лиц укажите орган регистрации прав и кадастрового инженера, который проводил межевание.

В зависимости от обстоятельств дела в исковое заявление можно включить следующие требования:

• о признании местоположения смежной границы земельного участка ответчика технической или реестровой ошибкой;
• об установлении смежной границы между земельными участками (как правило, в соответствии с координатами, указанными в заключении кадастрового инженера).

К исковому заявлению приложите:

1. копии искового заявления по количеству участвующих в деле лиц;
2. копии правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права, выписку из ЕГРН);
3. копию межевого плана, подготовленного кадастровым инженером;
4. выписку из ЕГРН о соседнем земельном участке;
5. квитанцию об уплате госпошлины;
6. иные документы, а также копии документов, подтверждающих ваши требования, по числу ответчиков и третьих лиц.

Иск подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка.

При рассмотрении дел об установлении границ земельного участка суд может назначить землеустроительную экспертизу для установления правомерности проведенных кадастровых работ, а также для определения координат местоположения смежной границы между участками истца и ответчика.

После того как решение суда вступит в законную силу, вам нужно обратиться с ним в Росреестр для постановки земельного участка на кадастровый учет или для уточнения границ. Росреестр обязан исправить ошибку и осуществить кадастровый учет.

Споры о восстановлении границ земельного участка

Такие споры (о восстановлении границ земельного участка) чаще всего возникают, когда правообладатель участка в результате своих недобросовестных действий захватывает часть участка соседа, увеличивая площадь своего земельного участка. Имеются в виду смежные участки, границы которых определены и закреплены в реестровой документации в результате проведенного межевания.

То есть, в отличие от требований об установлении границ земельного участка, в данной ситуации речь идет о границах, установленных и закрепленных в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Действия недобросовестного владельца земельного участка могут выражаться, например, в возведении строений и сооружений на участке соседа, перемещении забора.

Такие споры связаны с требованиями об освобождении земельного участка или его истребовании из чужого незаконного владения. Целью обращения в суд с иском о восстановлении границ земельного участка истца является восстановление на местности фактической границы между соседними участками в соответствии с первоначальным ее местоположением согласно данным ЕГРН.

В качестве дополнительного искового требования в заявлении можно просить суд обязать недобросовестного владельца демонтировать строения и сооружения, а также обязать его не чинить вам препятствий в пользовании своим земельным участком.