Как разделить квартиру в долевой собственности

Разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности, можно путем выдела доли в натуре, но только при наличии технической возможности. Раздел производится либо по соглашению между собственниками долей или по решению суда.

При отсутствии возможности разделить квартиру собственники могут либо установить порядок пользования квартирой, либо выплатить отделяющемуся собственнику компенсации его доли.

При каких условиях возможен раздел

Если говорить в целом, то по общему правилу имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, либо в судебном порядке (например, в случае, если соглашения достичь не удается).

Квартиры чаще всего относятся к неделимому имуществу. Поэтому суды часто отказывают в удовлетворении иска о разделе квартиры в натуре.

Хотя в некоторых случаях такой раздел квартиры возможен. То есть разделить в натуре квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, можно только при одновременном соблюдении следующих условий:

1. имеется техническая возможность раздела, означающая, что: (а) есть возможность передать участникам долевой собственности отдельные изолированные помещения, каждое из которых включает в себя как жилые, так и подсобные помещения (коридор, кухню, санузел и т.п.); (б) можно оснастить выделяемые помещения обособленными системами водо-, тепло- и электроснабжения, канализацией; (в) можно оборудовать отдельные входы для каждого из выделяемых помещений;
2. раздел квартиры не нанесет ей несоразмерного ущерба (например, невозможность использования по целевому назначению, ухудшение технического состояния и т.п.);
3. выделяемые части соответствуют установленным техническим и санитарно-гигиеническим требованиям (в частности, по площади и освещенности передаваемых помещений);
4. проведение переустройства и перепланировки, необходимых для раздела квартиры на самостоятельные жилые помещения (перемещение мокрых зон, вмешательство в архитектуру коммуникаций, перенос стен и дверных проемов и т.д.), соответствует установленным строительным нормам и правилам и не затрагивает права и законные интересы остальных жильцов многоквартирного дома либо согласовано с ними.

Как производится раздел в натуре

Если раздел квартиры в натуре возможен и все участники долевой собственности согласны на это, между ними заключается соглашение, в котором определяются способ и условия раздела.

При невозможности достижения соглашения с остальными сособственниками участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в судебном порядке.

Техническая возможность или невозможность раздела квартиры в натуре устанавливается по результатам назначенной судом строительно-технической экспертизы и представленного экспертного заключения.

Если для формирования в результате раздела изолированных жилых помещений необходимо провести работы по переустройству и (или) перепланировке, то такие работы необходимо согласовать с уполномоченным органом местного самоуправления.

Образованные в результате раздела жилые помещения нужно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на них. После этого они становятся самостоятельными объектами гражданских прав. При этом кадастровый учет и регистрация права общей долевой собственности на исходную квартиру прекращаются.

Что делать, если разделить квартиру нельзя

Данная ситуация — довольно распространенная. Поэтому, если разделить квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, нельзя, то возможны следующие варианты действий:

1. Собственники договариваются об установлении порядка пользования квартирой, заключая между собой соответствующее соглашение.
2. Любой из участников общей долевой собственности вправе заявить в суд требование об определении порядка пользования квартирой, если собственники не смогли договориться об установлении порядка.
3. Собственнику доли с его согласия остальными сособственниками выплачивается компенсация в добровольном порядке.
4. Собственнику доли остальными сособственниками выплачивается компенсация по решению суда.

Если доля собственника, требующего выдела, незначительна и он не имеет существенного интереса в пользовании квартирой, то суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить указанную компенсацию и без согласия этого собственника. Однако в таком случае необходимо согласие сособственников на выплату такой компенсации. Суд не может их заставить выплатить компенсацию.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании квартиры, решается судом в каждом конкретном случае после изучения представленных сторонами доказательств.