Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно как по соглашению сторон, так и по решению суда. Больше информации об этом вы найдете в статье.
В каких случаях возможно расторжение договора
Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут в следующих случаях:
- по соглашению сторон;
- по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- по решению суда в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях.
Обращаем внимание на то, что расторгнуть договор можно до того момента, когда стороны надлежащим образом исполнили свои обязательства, а именно зарегистрировали переход права собственности и осуществили обязанность по передаче квартиры и денег. При этом следует учитывать, что регистрация перехода к покупателю права собственности на проданную квартиру не является препятствием для расторжения договора. Так, в случае, если покупатель зарегистрировал переход права собственности на квартиру, но существенно нарушил условия договора об оплате (не оплатил квартиру), то продавец вправе требовать расторжения договора.
Расторжение по соглашению сторон
Для расторжения договора по соглашению сторон, рекомендуется придерживаться следующего порядка действий.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи составьте в письменной форме.
Отразите в нем условия расторжения, а также укажите, что именно получает каждая из сторон.
Если договор купли-продажи был нотариально удостоверен, то соглашение о расторжении также придется удостоверить у нотариуса. Если договор был составлен в простой письменной форме, то нотариально удостоверять соглашение о расторжении не требуется.
Данный шаг необходим, если документы уже поданы в Росреестр на государственную регистрацию перехода права собственности.
Если запись о переходе прав собственности на квартиру в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) еще не внесена, то на основании соответствующего заявления процесс может быть остановлен. Такое заявление подают стороны договора либо нотариус, если заявление о госрегистрации было подано нотариусом.
После рассмотрения заявления Росреестр уведомляет заявителей о прекращении госрегистрации права с указанием даты принятия решения о таком прекращении
При прекращении госрегистрации прав на основании заявлений сторон договора возвращается половина суммы госпошлины, уплаченной за госрегистрацию.
Расторжение договора в судебном порядке
Привлечение суда, как правило, происходит в случае, когда стороны не смогли прийти к согласию по условиям расторжения договора.
Одна из сторон договора может обратиться в суд. Для этого рекомендуется действовать в следующем порядке.
Требование можно направить заказным письмом или телеграммой либо вручить под подпись. У вас обязательно должно быть подтверждение направления требования. Во избежание споров с ответчиком рекомендуется обеспечить и подтверждение получения требования второй стороной договора.
Если в ответ на требование о расторжении договора получен положительный ответ, заключите соответствующее соглашение, действуя в порядке, аналогичном расторжению договора по соглашению сторон.
Если ответ на требование не получен или получен отрицательный ответ, обратитесь в суд за защитой своих прав.
Требование о расторжении договора можно заявить в суд только после того, как вы получили отказ другой стороны на предложение расторгнуть договор, или если вы не получили ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.
В исковом заявлении укажите требование о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества. Так, например, в случае расторжения договора продавцом, не получившим оплату по договору, продавец вправе требовать возврата переданной покупателю квартиры.
К исковому заявлению приложите:
- документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;
- документы, подтверждающие ваше обращение ко второй стороне договора с предложением об урегулировании спосра;
- расчет взыскиваемой суммы (в зависимости от обстоятельств дела) с копиями для ответчиков и третьих лиц;
- уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронном виде;
- документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины в установленном порядке и размере, или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.
Размер госпошлины определяется исходя из цены иска.
Исковое заявление и прилагаемые к нему документы подайте в районный суд по месту нахождения спорной квартиры.
В зависимости от обстоятельств дела одновременно с иском о расторжении договора вы можете подать ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться жилым помещением во время рассмотрения дела.
Если досудебный порядок не был соблюден, суд вынесет определение о возвращении вам вашего искового заявления. При этом возврат искового заявления не препятствует вашему повторному обращению в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если вы устраните допущенное нарушение.
В течение пяти дней со дня поступления искового заявления суд рассматривает вопрос о принятии его к производству. О принятии заявления судья выносит определение, на основании которого возбуждается дело. Одновременно он направляет копии определения лицам, участвующим в деле, не позднее следующего рабочего дня после дня его вынесения.
По общему правилу суд рассматривает и разрешает его до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен не более чем на месяц.
Срок, на который судебное разбирательство было отложено в целях примирения сторон, не включается в срок рассмотрения дела.
При соблюдении определенных условий, а также при наличии у суда технической возможности участие в судебном заседании возможно путем использования систем видео-конференц-связи или системы веб-конференции.
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Обжаловать решение можно в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Копия решения суда на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности в суде возможно направление решения (копии решения) в электронной форме (виде).
Данный шаг необходим в случае, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору.
На основании судебного акта о возврате квартиры продавцу Росреестр производит государственную регистрацию прекращения права собственности покупателя и государственную регистрацию права собственности на эту квартиру продавца.