Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Если в семье с несовершеннолетними детьми имеется квартира, в которой эти дети являются собственниками, то продажа такой квартиры должна производиться с соблюдением установленных законом правил. Какие это правила? Что должны знать родители, усыновители, опекуны и попечители детей? Каков порядок продажи квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в статье.

Общий порядок продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками

Общий порядок продажи квартиры при наличии несовершеннолетних детей, являющихся собственниками этой квартиры, предусматривает несколько шагов (мероприятий).

Рассмотрим их подробнее. К таким шагам относятся:

• обращение в органы опеки и попечительства с заявлением о получении предварительного разрешения на продажу квартиры;
• заключение договора купли-продажи квартиры;
• нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры;
• государственная регистрация перехода права собственности на проданную квартиру.

Более подробное описание указанных шагов приведено в следующих разделах настоящей статьи.

Получение разрешения в органах опеки и попечительства

В целях исключения таких ситуаций органы опеки и попечительства проверяют законность сделки по продаже квартиры, устанавливают, соответствует ли продажа квартиры интересам несовершеннолетнего, являющегося собственником, не ущемляются ли имущественные права или законные интересы детей.

Органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу квартиры при соблюдении условий, установленных статьей 20 закона «Об опеке и попечительстве», а также других условий, к которым можно отнести, например, приобретение в собственность несовершеннолетнего иного жилья (квартиры). Эта квартира должна быть, как минимум, равноценной той, которая принадлежало ему ранее, то есть не меньшей по площади и стоимости.

В некоторых случаях органы опеки и попечительства могут дать разрешение на продажу квартиры при условии, что денежные средства от её продажи перечислены на расчетный счет несовершеннолетнего собственника в банке.

Органы опеки и попечительства в разных субъектах РФ могут устанавливать свои требования к документам, на основании которых они дают разрешение на продажу квартиры, в которой несовершеннолетние дети являются собственниками.

Рассмотрим обращение в органы опеки и попечительства на примере Москвы.

Перечень представляемых документов законодательством г. Москвы не установлен, поэтому список документов лучше уточнить заранее.

Для получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры несовершеннолетних собственников в городе Москве могут потребоваться следующие документы:

• заявление обоих родителей (усыновителей, опекунов, попечителей). Заявление можно оформить прямо в органе опеки и попечительства;
• паспорта родителей (усыновителей, опекунов, попечителей);
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, если его возраст от 14 до 18 лет;
• согласие ребенка в возрасте от 10 лет на продажу квартиры;
• копия паспортов всех собственников жилого помещения;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• акт передачи квартиры — в случае приватизации;
• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
• поэтажный план и экспликация на квартиру;
• отчет о рыночной стоимости квартиры;
• единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
• банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в некоторых случаях);
• аналогичные документы на приобретаемую квартиру.

Заключение договора и нотариальное удостоверение

Договор купли-продажи квартиры при наличии несовершеннолетних детей-собственников можно заключать после получения предварительного разрешения от органов опеки и попечительства.

Договор заключается в письменной форме. Он должен содержать все существенные условия, предусмотренные законом. В частности, данные, необходимые для однозначной идентификации квартиры, такие как адрес, фактическая площадь, а также ее стоимость.

Договор о продаже квартиры должен быть обязательно нотариально удостоверен. Нотариус при удостоверении договора проверяет наличие необходимых документов и условия самого договора.

Регистрация продажи квартиры при несовершеннолетнем собственнике

После нотариального удостоверения договора (сделки по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками-детьми) необходимо зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Для такой регистрации потребуются следующие документы, которые надо представить в Росреестр:

• заявление о государственной регистрации перехода права собственности;
• документы, удостоверяющие личности заявителей (родителей, усыновителей, опекунов, попечителей);
• паспорт несовершеннолетнего (для детей от 14 до 18 лет) или свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет);
• свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• нотариально удостоверенный договор купли-продажи и передаточный акт на квартиру (если оформлялся);
• разрешение органа опеки и попечительства;
• письменное согласие родителей, усыновителей, попечителей), если продавцом квартиры является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
• выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением).

Заявление и перечисленные выше документы представляются в территориальное отделение Росреестра одним из предусмотренных для этого способов.

Обязанность по уплате пошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи лежит на покупателе.

Срок регистрации не может превышать трех рабочих дней с даты принятия Росреестром заявления и необходимых документов. Если документы поданы через МФЦ, то срок регистрации не превышает пяти дней.