Несовершеннолетние дети могут иметь доли в квартирах. Поэтому продажа таких квартир регулируется определенными правилами, установленными законом. Эти правила направлены на защиту несовершеннолетних в целях исключения возможного ущемления их прав при продаже квартир, в которых имеется доля несовершеннолетнего ребенка. Об этих правилах вы узнаете из статьи.
Кто относится к несовершеннолетним детям
Несовершеннолетние дети, то есть дети, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), делятся на две категории:
- малолетние, то есть дети, не достигшие 14 лет;
- дети в возрасте от 14 до 18 лет.
Эти две категории отличаются друг от друга по объему принадлежащих им прав, в частности, прав при заключении сделок. Но обе эти категории имеют меньший объем прав по сравнению с совершеннолетними гражданами.
Несовершеннолетний ребенок из второй категории (возраст от 14 до 18 лет) имеет больше прав по отношению к малолетнему при продаже квартиры, в которой он имеет долю.
Об особенностях действий, связанных с продажей квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, мы расскажем в следующих разделах статьи.
Общим для обеих категорий несовершеннолетних, имеющих долю в квартире, является то, что для сделки по продаже квартиры требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а также обязательное нотариальное удостоверение сделки.
Правила продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка
Если квартира продается при наличии родителей или усыновителей, то в зависимости от того, к какой категории относится несовершеннолетний, будет действовать свой порядок.
Если ребенок является малолетним (не достиг возраста 14 лет), то родители или усыновители могут продать квартиру с его долей от его имени. Сам ребенок такую сделку совершить не может.
Несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам совершать сделки с недвижимостью, но только с письменного согласия родителей и усыновителей. Это означает, что в случае продажи квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, необходимо, как минимум, получить его согласие на проведение им сделки по продаже. Но так как сам несовершеннолетний будет стороной сделки, на её совершение должно быть дано согласие его родителей (усыновителей).
В любом случае при продаже квартиры родители (усыновители) должны получить согласие органов опеки и попечительства.
Если квартира с долей несовершеннолетнего ребенка продается при отсутствии родителей (усыновителей), но при наличии опекунов или попечителей, то правила продажи являются такими же, как при наличии родителей (усыновителей).
Напомним, что опека устанавливается над малолетними (до 14 лет) детьми, а попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.
Опекуны осуществляют сделку по продаже квартиры от имени малолетних. В то время как попечители только дают согласие на сделку (продажу квартиры). В обоих случаях и опекуны, и попечители должны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Разрешение от органов опеки и попечительства
По общему правилу на совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним детям, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Причем такое разрешение требуется независимо от того, есть у несовершеннолетних родители или нет. Без такого разрешения сделки от имени малолетних совершать нельзя, а также нельзя без такого разрешения давать согласие на совершение сделки несовершеннолетним ребенком возраста от 14 до 18 лет.
Участие органа опеки и попечительства представляется вполне оправданным, так как при сделках с недвижимостью происходит перераспределение прав на имущество. И очень важно при этом, чтобы материальное положение несовершеннолетнего не ухудшалось вследствие, например, уменьшения стоимости его имущества.
Законный представитель несовершеннолетнего ребенка обращается с заявлением в орган опеки и попечительства. Указанный орган рассматривает заявление, после чего дает разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего либо отказывает в выдаче разрешения. Все это происходит в течение 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
Предварительное разрешение от органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения законные представители несовершеннолетнего ребенка могут оспорить в судебном порядке.
Приведем пример ситуации с продажей доли в квартире несовершеннолетнего ребенка. Мать малолетнего ребенка хочет улучшить жилищные условия. Она намерена продать имеющуюся квартиру и купить другую. Отца у ребенка нет. В данной ситуации матери ребенка надо обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением и получить разрешение на продажу квартиры с долей малолетнего ребенка. Указанного разрешения будет достаточно для продажи квартиры. Орган опеки перед выдачей разрешения проверит, не будут ли нарушены права ребенка после продажи квартиры, где у него есть доля, и не будут ли ухудшены его жилищные условия.
Нотариальное удостоверение и регистрация сделки
По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему ребенку, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это правило распространяется и на продажу квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.
Нотариальное удостоверение сделки означает, что нотариус знакомится с договором купли-продажи квартиры, проверяет наличие необходимых для заключения сделки документов, в частности, предварительное разрешение от органа опеки и попечительства. После этого он наносит удостоверяющую надпись на оформленный договор купли-продажи. Отсутствие нотариального удостоверения делает сделку ничтожной.
Одна из сторон договора (или обе стороны в оговоренных частях) должна уплатить нотариусу государственную пошлину (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости продаваемой квартиры. Кроме того, при необходимости надо оплатить расходы, понесенные нотариусом, а также его услуги правового и технического характера.
Заключительным шагом сделки по продаже квартиры, в которой одним из собственников доли является несовершеннолетний ребенок, является её государственная регистрация. Заявление на регистрацию и необходимые документы необходимо представить территориальное отделение Росреестра.
Срок государственной регистрации составляет не более трех рабочих дней с даты принятия Росреестром заявления и необходимых документов. Но в случае представления заявления и документов через МФЦ этот срок составляет пять рабочих дней.
Документы на регистрацию могут быть направлены в Росреестр в электронной форме. В этом случае регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов.
По установленным правилам госпошлину за государственную регистрацию права собственности на квартиру уплачивает покупатель (продавец квартиры госпошлину не уплачивает).
Размер госпошлины за государственную регистрацию составляет 2 000 рублей. Но если оплата производится через порталы госуслуг, то величина госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7.