Купля или продажа квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети, имеет определенные особенности и ограничения, которые связаны, прежде всего, с тем, что продажа такой квартиры возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
В статье рассмотрены особенности сделки с квартирой, в которой есть несовершеннолетние дети, а также описан порядок необходимых действий.
Особенности продажи квартиры, если есть несовершеннолетние дети
Покупка или продажа квартиры является довольно ответственной процедурой, в ходе которой должна быть, прежде всего, обеспечена юридическая чистота сделки.
Сложность процедуры сделки с квартирой дополнительно повышается при наличии среди собственников несовершеннолетних граждан.
Дело в том, что в соответствии с российским гражданским законодательством сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних (в том числе квартир) совершаются их представителями (родителями) только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
При принятии решения о разрешении органы опеки и попечительства в обязательном порядке проверяют, не будут ли нарушены права несовершеннолетних детей в результате продажи квартиры. Органы опеки и попечительства проверяют равноценность квартиры, получаемой несовершеннолетним взамен проданной (жилищные условия должны, как минимум, не ухудшаться), качество приобретаемой квартиры и т.п. В связи с этим сотрудники органов опеки обследуют приобретаемое жилое помещение.
По сложившейся практике органы опеки и попечительства разрешают сделки, в которых участвуют несовершеннолетние дети в качестве собственников, при условии, что в новом жилище (квартире) несовершеннолетний получит в собственность столько же (или больше) квадратных метров общей площади, сколько имел в старом. Если же новая квартира меньше старой, то разрешение на куплю-продажу будет дано при условии увеличения доли ребенка в покупаемой квартире.
При переезде в другую квартиру представителям несовершеннолетнего необходимо доказать улучшение жилищных условий. В качестве аргументов могут быть приняты во внимание увеличение жилой площади, наличие врачебных рекомендаций о необходимости смены климата и т.п. Улучшением имущественного положения несовершеннолетнего может быть признан уже оформленный на него к моменту отчуждения принадлежащего ему имущества объект недвижимости (например, квартира), земельный участок или денежный перевод на значительную сумму.
Отметим еще несколько моментов, заслуживающих внимания.
За несовершеннолетних детей младше 14 лет сделки по распоряжению недвижимым имуществом (в частности, квартирой) могут совершать от их имени только их законные представители, к которым относятся родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут сами совершать такие сделки, но только с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей.
В следующих разделах мы расскажем о порядке продажи квартиры при наличии несовершеннолетних детей.
Получение согласия в органе опеки
По сути, получение такого согласия есть первый и основной шаг, связанный с продажей квартиры, одними из собственников которой являются несовершеннолетние дети. Для получения согласия, точнее, предварительного разрешения на совершение сделки, надо обратиться в местный орган опеки и попечительства по месту жительства детей (ребенка).
При обращении надо представить необходимые документы. Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, законодательством не установлен. В связи с этим рекомендуется заранее обратиться в указанный орган и уточнить перечень документов.
Приводим ниже примерный перечень документов для получения разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние. Вот список:
- заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (заявление оформляется непосредственно в органе опеки и попечительства);
- паспорта родителей несовершеннолетних детей (законных представителей детей);
- свидетельства о рождении каждого несовершеннолетнего ребенка;
- согласие собственников квартиры на отчуждение продаваемой доли квартиры (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
- копия паспортов всех собственников квартиры (в том числе несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет);
- свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- акт передачи квартиры — в случае приватизации;
- выписка из ЕГРН о квартире, как объекте недвижимости;
- поэтажный план и экспликация на квартиру;
- справка о рыночной стоимости квартиры;
- единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
- аналогичные перечисленным выше документы на приобретаемую квартиру;
- банковская выписка, подтверждающая факт открытия в банке расчетного счета на имя несовершеннолетнего ребенка (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).
В течение 15 дней с даты подачи заявления и необходимых документов орган опеки и попечительства письменном виде выдает предварительное разрешение или отказ в его выдаче.
Если выдан отказ в разрешении, то, во-первых, он должен быть мотивирован, и, во-вторых, его можно оспорить в судебном порядке.
Заключение договора купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, можно заключать только после получения предварительного разрешения от органа опеки и попечительства.
Договор заключается сторонами сделки в письменной форме и должен быть обязательно удостоверен нотариусом. Договор должен содержать существенные условия, предусмотренные законом, а также условия, позволяющие однозначно идентифицировать квартиру (её адрес, площадь и т.п.). Стоимость квартиры также в договоре должна быть указана.
Напомним, что одним из существенных условий договора купли-продажи квартиры является обязательное указание всех лиц (в том числе несовершеннолетних), которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование квартирой.
При нотариальном удостоверении договора необходимо уплатить государственную пошлину, размер которой зависит от стоимости квартиры.
Регистрация перехода права собственности
После совершения сделки по купле-продаже квартиры с участием несовершеннолетних необходимо зарегистрировать переход прав собственности на квартиру. Для этого продавец квартиры вместе с покупателем подают в территориальное отделение Росреестра (Единый государственный реестр недвижимости) заявление и необходимые для регистрации документы. Документы можно подать:
- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении (подпись на заявлении в этом случае должна быть удостоверена нотариусом);
- в форме электронных документов через Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
До подачи документов необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на квартиру. Величина госпошлины составляет 2000 рублей. При обращении с заявлением и уплате госпошлины через порталы госуслуг, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7.
Как правило, госпошлину за регистрацию права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи уплачивает покупатель.
Обращаем внимание на то, что представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не нужно. Но это можно сделать по собственной инициативе.
Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру необходимо представить следующие документы:
- заявление о государственной регистрации перехода права собственности;
- документы, удостоверяющие личность заявителей, а также паспорта несовершеннолетних детей (для детей от 14 до 18 лет), паспорт законного представителя, свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет);
- свидетельство о государственной регистрации прав собственности ребенка на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (Росреестра);
- подлинники нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры и передаточного акта на квартиру. Должны быть представлены также копии указанных документов;
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших возраста 14 лет, или разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- письменное согласие родителей, если квартира продается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
- выписка из домовой книги (справка о лицах, имеющих право пользования квартирой).
Росреестр регистрирует права на квартиру в течение трех рабочих дней с даты принятия заявления и необходимых документов, а в случае представления заявления и документов через МФЦ – в течение пяти рабочих дней.