Квартира, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом собственность может быть совместной (когда доли каждого лица в праве собственности не определяются) или общей долевой (с определением доли каждого лица в праве собственности).
В статье рассмотрены особенности и порядок продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности.
Согласование условий продажи между сособственниками
По общему правилу распоряжение имуществом (в том числе квартирой), находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Соглашение между участниками может быть заключено устно. Если оно достигнуто, то договор купли-продажи квартиры должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.
При этом допускается оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.
Основным условием, которое должны согласовать между собой сособственники, является условие о цене продажи квартиры.
Определить цену квартиры сособственники могут самостоятельно путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в районе.
Также определить цену можно с помощью независимого оценщика после заключения с ним соответствующего договора. Оценщик готовит отчет в форме экспертного заключения, который может понадобиться в случае продажи квартиры покупателю по ипотеке и выдачи закладной.
Чтобы найти покупателя квартиры можно разместить объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах, а также обратиться в агентство недвижимости.
Документы, необходимые для продажи квартиры
Подготовка документов является важным моментом, поэтому ему надо уделить должное внимание.
Для осуществления сделки продавцам-сособственникам нужно подготовить следующие документы:
- правоустанавливающие документы, к которым относятся: договор купли-продажи, по которому сособственник приобрел долю в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если квартира приватизировалась, или свидетельство о праве на наследство;
- правоподтверждающие документы, к которым относится выписка из ЕГРН (она выдается с 15.07.2016) либо свидетельство о государственной регистрации прав (выдавалось до 15.07.2016);
- документы технического учета: экспликация, поэтажный план (не являются обязательными документами, однако могут потребоваться, если право на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРН либо покупатель захочет удостовериться в отсутствии неузаконенных перепланировок);
- выписка из домовой книги (предоставляется МФЦ бесплатно в день обращения);
- нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака, и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется;
- иные необходимые документы.
Сведения из ЕГРН (см. п. 2) выше) могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления сведений не может превышать трех рабочих дней со дня получения ФГБУ «ФКП Росреестра» запроса, если иной срок не установлен законом.
Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления нотариусом соответствующего запроса.
Выписка из ЕГРН нужна для представления покупателю. Только так он может перед сделкой удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких ее обременений не зарегистрировано.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру: название (вид) недвижимого имущества, точный адрес, кадастровый номер, фактическую площадь согласно документам, а также цену квартиры.
Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней).
Сделки по отчуждению всеми участниками долевой собственности на квартиру своих долей по одной сделке не требуют обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Эти сделки подлежат нотариальному удостоверению.
Возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры.
Передача квартиры покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.
Регистрация перехода прав собственности
Если договор удостоверен нотариально, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, если стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя).
В остальных случаях стороны могут представить документы на регистрацию самостоятельно.
С заявлением о государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора может обратиться любая сторона сделки. Однако если договор нотариально не удостоверялся, то обратиться с заявлением о государственной регистрации должны обе стороны сделки.
Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав (Росреестр) одним из следующих способов:
- непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (независимо от места нахождения квартиры согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра). В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
- при выездном приеме;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра;
- через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав.
Стороны договора могут представить заявление и документы в электронной форме при соблюдении, в частности, одного из следующих условий:
- если продавцы заблаговременно направили в Росреестр заявления о возможности регистрации перехода (прекращения) права на принадлежащие им доли в квартире на основании электронных документов;
- если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы возвращаются органом регистрации прав без рассмотрения.
Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не превышает трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав, а в случае подачи документов через МФЦ — пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов.
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
О ходе оказания услуги по регистрации (например, поступлении информации об уплате госпошлины, завершении регистрации) заявители могут быть уведомлены по электронной почте или путем отправки сообщений на номер мобильного телефона.
Также сведения о ходе предоставления услуги и результатах ее предоставления размещаются в личном кабинете заявителя на Едином портале госуслуг вне зависимости от способа обращения.
После завершения государственной регистрации прав выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая факт регистрации.