Продать комнату в коммунальной квартире можно при соблюдении определенных законодательно установленных правил. Одним из основных правил является преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты другими собственниками комнат в этой коммунальной квартире.
В статье мы рассмотрим основные шаги, связанные с продажей комнаты в коммуналке.
Несколько подготовительных шагов
Если вы решили продать свою комнату в коммунальной квартире, то вам придется сделать несколько важных шагов, связанных с уведомлением остальных собственников комнат в квартире, подписанием договора купли-продажи, регистрацией перехода права на комнату.
Начните с определения цены продаваемой комнаты. Вы можете сделать это самостоятельно, проведя сравнительный анализ цен на комнаты в коммунальных квартирах в районе расположения вашей комнаты или с помощью оценщика.
На следующем шаге известите остальных собственников о намерении продать комнату.
По закону вы обязаны это сделать, причем в письменной форме. Это связано с тем, что собственники комнат в коммуналке имеют преимущественное право покупки вашей комнаты.
Сообщите в своем извещении о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий, на которых продаете ее.
Так, в извещении обязательно надо указать предмет продажи — комнату, ее характеристики, цену продажи. Вы можете также проинформировать о порядке расчетов, о сроках передачи комнаты, о сроке, в течение которого собственники должны вам ответить и о других условиях.
Имейте в виду, что каждый собственник должен увидеть ваше извещение или, по крайней мере, знать о нем. Поэтому вручите извещение каждому собственнику лично под подпись, либо направьте по почте, либо передайте через нотариуса.
Далее вам придется или дождаться ответа собственников комнат на ваше извещение, или дождаться истечения срока для ответа. После этого вы можете определяться с покупателем.
Вы вправе продать коммунальную комнату любому лицу, если остальные участники долевой собственности (собственники других комнат) не приобретут комнату в течение месяца со дня извещения. Но в случае, если все ваши соседи в письменной форме откажутся от покупки продаваемой вами комнаты, вы можете не дожидаться окончания месячного срока и продать комнату постороннему лицу ранее истечения этого срока.
Подготовка документов
Понятно, что продажа объекта недвижимости требует подготовки и представления определенных документов. Для продажи комнаты в коммунальной квартире вам понадобятся:
- правоустанавливающие документы на комнату, а именно, договор купли-продажи, мены, дарения, договор передачи комнаты в собственность, если комната была приватизирована, или свидетельство о праве на наследство;
- правоподтверждающие документы. Это могут быть:
- выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) подтверждающая государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Такие выписки выдаются с 15.07.2016;
- свидетельство о государственной регистрации прав. Такие свидетельства выдавались до 15.07.2016.
- документы технического учета (готовятся примерно две — три недели), к которым относятся экспликация, поэтажный план. Полезно иметь в виду две вещи. Во-первых, эти документы не являются обязательными, однако могут потребоваться, если право на комнату не было зарегистрировано в ЕГРН или если покупатель хочет удостовериться в отсутствии неузаконенных перепланировок. Во-вторых, документы технического учета готовятся примерно две-три недели;
- выписка из домовой книги (ее можно получить в МФЦ бесплатно в день обращения);
- нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу комнаты. Такое согласие необходимо в том случае, если комната приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (при наследовании, дарении, приватизации) такое согласие не требуется;
- разрешение (согласие) органов опеки и попечительства. Оно необходимо в случае, если собственником комнаты является несовершеннолетний. Срок выдачи такого разрешения составляет 15 дней со дня подачи заявления о его предоставлении.
Непосредственно перед продажей комнаты получите выписку из ЕГРН. Это нужно для того, чтобы подтвердить, что комната по-прежнему находится в вашей собственности и обременения в отношении ее отсутствуют.
Договор купли-продажи комнаты
В общем случае договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами и не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако есть исключения, когда такое удостоверение требуется. Нотариального удостоверения требуют следующие сделки:
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.
Что должен содержать договор купли продажи?
Если в продаваемой вами комнате проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением в соответствии с законом, то обязательно включите в договор перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемой комнаты. Такое условие является существенным, поэтому при его отсутствии договор будет признана ничтожным.
В договоре купли-продажи комнаты можно включить и другие условия, в частности, сведения:
- о правоустанавливающих документах на комнату;
- об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с комнатой;
- об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений;
- о сроке, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из комнаты, вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу и передадут комнату покупателю;
- другие сведения.
Вы, как продавец, должны передать, а продавец должен принять комнату по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Регистрация перехода права
Переход права собственности на комнату в коммунальной квартире к покупателю проходит государственную регистрацию.
Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, то в случае отсутствия возражения сторон сделки заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые документы в Росреестр представляет нотариус. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор от имени правообладателя подписан представителем по доверенности.
В остальных случаях представить документы на регистрацию можно самостоятельно.
Если договор удостоверил нотариус, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки (вы или покупатель). Если же подписан договор в простой письменной форме, то обратиться с заявлением о государственной регистрации должны обе стороны сделки.
Для регистрации перехода права собственности обращаться нужно в Росреестр с заявлением, необходимыми документами и уплатить госпошлину.
Существует несколько способов подачи заявления и необходимых документов. К ним относятся:
- подача в форме документов на бумажном носителе непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (перечень подразделений Росреестра и МФЦ можно найти на сайте Росреестра), в том числе при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ;
- подача в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью, в том числе через Интернет, в частности через официальный сайт Росреестра;
- через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав.
Полезно иметь в виду, что стороны договора могут представить заявление и документы в электронной форме при соблюдении одного из указанных ниже условий:
- если продавец заранее направил в Росреестр заявления о возможности регистрации перехода (прекращения) права на принадлежащую ему комнату в коммунальной квартире на основании электронных документов;
- если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».
Если эти условия не соблюдены, то орган регистрации возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.
Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не может превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав, а в случае подачи документов через МФЦ — пяти рабочих дней. При направлении документов в электронной форме, регистрация проводится в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов.
Росреестр реализует услугу, в соответствии с которой вы можете быть уведомлены о ходе процедуры регистрации посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона.
Кроме того, сведения о ходе регистрации и её результатах отражаются в личном кабинете на Едином портале госуслуг вне зависимости от способа обращения в Росреестр.
Результатом регистрационных действий является сформированная выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Имейте также в виду, что если продаваемая комната находилась в вашей собственности менее установленного минимального срока, то по общему правилу вы обязаны представить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ (за исключением некоторых случаев).