Как продать ипотечную квартиру

В некоторых жизненных ситуациях у граждан, имеющих ипотечные кредиты, возникает вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке? Да, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. Но оформление такой сделки связано с определенными трудностями и дополнительными затратами, если сравнивать это с обычной продажей квартиры. Об особенностях ипотеки и продаже ипотечной квартиры мы расскажем в нашей статье.

Как продать квартиру в ипотеке. Способы продажи

Наиболее распространенными способами продажи квартиры, находящейся в ипотеке, являются следующие:

1. Погашение кредита покупателем квартиры. При этом оформление купли-продажи квартиры происходит с участием банка, выдавшего кредит. После погашения кредита покупателем квартиры банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого происходит продажа квартиры.
2. Переоформление ипотечного кредита на покупателя. На такое переоформление необходимо получить согласие банка.
3. Досрочное погашение кредита продавцом. В этом случае продавец погашает кредит либо за счет собственных, либо за счет заемных средств, либо за счет средств покупателя, а банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога. После этого происходит продажа квартиры.

Как продать квартиру в ипотеке? Рассмотрим особенности, связанные с реализацией каждого из трех способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

Первый способ. Погашение кредита покупателем

На практике при совершении сделки купли-продажи ипотечной квартиры таким способом чаще всего сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны два варианта совершения сделки.

Вариант, когда снятие обременения производится продавцом

Покупатель выплачивает банку сумму по кредиту, зафиксированную на определенную дату, которую должен вернуть продавец. После этого банк выдает справку о погашении задолженности по кредиту и передает продавцу документ в виде закладной.

Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке (это может быть банк-кредитор или любой другой банк), сумму, равную разнице между стоимостью квартиры и суммой задолженности продавца. Если предполагаются безналичные расчеты, то покупатель открывает аккредитив на эту сумму.

В течение срока, установленного предварительным договором, продавец регистрирует снятие обременения.

После этого стороны заключают основной договор купли-продажи. Далее покупатель регистрирует переход к нему права собственности на ипотечную квартиру.

В случае наличных расчетов денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, как правило, при предъявлении выписки из ЕГРН (этот документ удостоверяет государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю). В случае безналичных расчетов выписка из ЕГРН потребуется для исполнения аккредитива.

Вариант, когда снятие обременения производится банком

В этом варианте также покупатель выплачивает банку-кредитору сумму задолженности продавца по кредиту. После этого банк сообщает в орган регистрации прав о погашении задолженности продавца квартиры, находящейся в ипотеке, и направляет документы для снятия обременения, в том числе закладную.

Как и в предыдущем варианте, покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму, равную разнице между стоимостью квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив.

Все дальнейшие действия аналогичны действиям предыдущего варианта. Стороны подписывают основной договор купли-продажи. После этого производится регистрация перехода права собственности на ипотечную квартиру от продавца к покупателю.

Передача денежных средств продавцу из банковской ячейки или исполнение аккредитива производятся после предъявления выписки из ЕГРН.

Второй способ. Переоформление ипотечного кредита на покупателя

Особенность данного способа заключается в том, что происходит и продажа ипотечной квартиры, и «продажа кредита». Здесь надо иметь в виду, что переуступка прав и обязанностей по ипотеке возможна лишь в случае, если новый заемщик (т.е. покупатель) отвечает всем требованиям банка для заемщиков по ипотечным кредитам.
Если покупатель отвечает требованиям, то банк, продавец и покупатель заключают договор о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель в этом случае становится новым заемщиком (залогодателем) и к нему переходят все обязанности по договору об ипотечном кредите, которые были на первоначальном заемщике. Необходимо отметить, что обременение с квартиры в виде ипотеки при этом не снимается.
Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор между банком и покупателем, который становится новым собственником.
Переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение информации о новом заемщике (запись об ипотеке) подлежит государственной регистрации.

Третий способ. Досрочное погашение кредита продавцом

Данный способ, как правило, используется при наличии у продавца или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Если продавец самостоятельно погашает кредит, то особых проблем не возникает. Трудности данного способа связаны с тем, что в случае отсутствия необходимой суммы у продавца, он вынужден просить недостающую сумму у покупателя. А это не всегда устраивает покупателя из-за рисков и ощутимых потерь времени.