Владелец жилого дома может его продать без земельного участка только в случае, если этот земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности. В остальных случаях продать жилой дом без земельного участка нельзя.
Рассмотрим две типичные ситуации.
Земельным кодексом установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Это означает, что отчуждение (в частности, продажа) земельного участка без находящихся на нем дома (или иного строения) в случае, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, не допускается.
Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования.
Исключением, в частности, является ситуация, когда продается часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. В этом случае земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.
Если земельный участок, на котором расположен жилой дом, не является собственностью продавца дома, а принадлежит ему, например, на праве аренды, безвозмездного пользования или на ином вещном праве, то предметом купли-продажи является только жилой дом. При продаже такого дома покупатель приобретает соответствующее право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома.
При этом продать такой дом можно без согласия собственника земельного участка, если это не нарушает его права, при условии, что иное не предусмотрено законом или договором.