Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным?

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным. Это возможно в случае наличия оснований считать, что договором оформлена ничтожная или оспоримая сделка.

Основания для признания недействительности договора

В соответствии с законодательно установленными правилами договор купли-продажи квартиры должен заключается в письменном виде, путем составления одного документа, который подписывается его сторонами. Если это требование не соблюдено, то договор является недействительным. Это фактически бесспорное формальное основание признания договора таковым.

Еще есть две группы оснований, по которым договор может быть признан недействительным. К первой группе относятся основания, влекущие ничтожность сделки. Ко второй – основания, делающие сделку оспоримой. Давайте рассмотрим эти группы оснований подробнее.

Ничтожность договора купли-продажи квартиры. Договор является ничтожным в случаях, если сделка:

1. нарушает требования закона, иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц;
2. совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности;
3. совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира и (или) денежные средства не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение;
4. совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, либо малолетним;
5. совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом);
6. совершена без обязательного нотариального удостоверения договора (например, в случае продажи доли квартиры одним из участников долевой собственности).

По основаниям, указанным в п.п. 1) и 2), заинтересованное лицо может заявить требование о признании договора недействительным, например, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала без оформления права собственности несовершеннолетних на квартиру.

Оспоримость договора. Договор купли-продажи является оспоримым, если сделка совершена, в частности:

1. без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа. Примерами могут служить продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга;
2. лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо лицом, ограниченным судом в дееспособности. В качестве примеров можно назвать признание недействительной доверенности, выданной лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, что означает, что договор купли-продажи, совершенный по такой доверенности, также может быть признан недействительным;
3. под влиянием существенного заблуждения (например, относительно предмета сделки), обмана, насилия, угрозы;
4. на крайне невыгодных для одной из сторон условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

Подготовка искового заявления

Напомним, что для подачи искового заявления установлен срок давности. Это означает, что по истечении этого срока суд может отказать в удовлетворении иска. Для ничтожной оспоримой сделок установлены различные сроки давности.

В случае обращения в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности составляет три года. Он исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Но если иск предъявлен лицом, которое не является стороной сделки, то срок течет со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки и начинает течь не ранее 01.09.2013. Если сделка не исполнялась, то срок исковой давности течь не будет.

Если же обращение в суд связано с признанием договора недействительным и применения последствий недействительности оспоримой сделки, то срок исковой давности составляет год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как правило, в исковом заявлении содержится требование о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о применении последствий недействительности сделки (оспоримой либо ничтожной).

При этом требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может заявить как сторона сделки, так и иное лицо (но только в случае если законодательством не предусмотрен иной способ защиты прав этого иного лица).

Требование о признании договора недействительным по оспоримости может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

К исковому заявлению следует приложить:

1. уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи искового заявления в электронном виде;
2. документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;
3. доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя (при наличии представителя);
4. документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;
5. документ об уплате госпошлины или документ, подтверждающий право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.

Какие есть льготы по госпошлине при обращении в суд и другие органы

Размер госпошлины зависит от цены иска. Связь между ценой иска и размером пошлины следующая:

• при цене иска до 20 000 рублей — 4% от цены иска, но не менее 400 рублей;
• от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3% от суммы, превышающей 20000 рублей;
• от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2% от суммы, превышающей 100000 рублей;
• от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1% от суммы, превышающей 200000 рублей;
• свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 млн рублей, но не более 60000 рублей.

Когда можно вернуть госпошлину

Судебное рассмотрение

С исковым заявлением нужно обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры (жилого помещения).

По общему правилу суд рассматривает и разрешает дело до истечения двух месяцев со дня поступления искового заявления в суд. В зависимости от сложности дела этот срок может быть продлен не более чем на месяц.

При соблюдении определенных условий, а также при наличии у суда технической возможности участие в судебном заседании возможно путем использования систем видео-конференц-связи или системы веб-конференции.

Как правило, в случае признания договора купли-продажи недействительным суд обязывает стороны возвратить друг другу все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре обязывает возместить его стоимость. Это означает, что если обе стороны исполнили договор, суд может обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца — уплаченную за нее сумму.

По итогам рассмотрения дела суд принимает решение. Оно вступает в силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не было обжаловано в вышестоящий суд. В случае подачи апелляционной жалобы на решение суда оно вступает в силу после рассмотрения жалобы судом.

Копия решения суда на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности в суде возможно направление решения (копии решения) в электронной форме (виде).

Если ранее был зарегистрирован переход права собственности на квартиру к покупателю, то после решения суда требуется регистрация обратного перехода права собственности.

Государственная регистрация осуществляется на основании заявления и решения суда и удостоверяется выпиской из ЕГРН.