Если застройщик нарушает сроки строительства или сроки устранения недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока (уже после сдачи квартиры дольщику), то он обязан по требованию дольщика выплатить неустойку по договору долевого участия в строительстве. Чтобы получить неустойку у дольщика есть два варианта действий – досудебный и судебный. Таким образом, неустойку по договору долевого участия дольщик может получить либо путем досудебного обращения к застройщику, либо взыскать в судебном порядке.
Как рассчитать неустойку по договору долевого строительства
Напомним, что застройщик должен уплатить дольщику (участнику долевого строительства) неустойку в следующих случаях:
- если он нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом предварительно с дольщиком изменение условия о сроках сдачи квартиры договора об участии в долевом строительстве;
- если он нарушил срок устранения недостатков (дефектов) квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока.
Чтобы рассчитать неустойку по договору долевого строительства, надо обратиться к правилам, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с упомянутым законом размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи квартиры составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.
Таким образом, для расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве нужно произвести относительно несложные арифметические действия с ценой договора, количеством дней просрочки и ставкой рефинансирования Банка России.
Полезно иметь в виду, что если дольщик уклонился от подписания передаточного акта на квартиру, в результате чего оказался нарушенным срок сдачи, то застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени).
Расчет размера неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) квартиры в течение гарантийного срока производится исходя из того, что её размер составляет 1 процент от:
- либо стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта);
- либо стоимости квартиры, являющейся объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания квартиры непригодной для проживания.
Получение неустойки по ДДУ в досудебном порядке
Сразу скажем, что дольщик не обязан соблюдать процедуру досудебного урегулирования спора, если такой порядок не предусмотрен договором.
Но полезно знать, что процедура досудебного урегулирования может помочь уладить спор с застройщиком без обращения в суд.
Для взыскания с застройщика неустойки по договору долевого участия в строительстве в досудебном порядке рекомендуется начать с направления застройщику в письменной форме требования о добровольной выплате неустойки.
В тексте требования надо привести расчет и указать сумму неустойки по договору долевого строительства. Кроме того, в тексте рекомендуется указать причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства. Застройщик обязан возместить эти убытки в полном объеме.
К требованию об уплате неустойки рекомендуется приложить такие документы, как:
- копию договора долевого участия в строительстве;
- копию паспорта дольщика;
- копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия.
Рекомендуется требование и документы отвезти лично в офис застройщика и сдать под роспись о принятии. Но можно также отправить требование с пакетом документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Документы, подтверждающие факт передачи требования и приложенных к нему документов, могут пригодиться в суде, если дело дойдет до судебного разбирательства.
Застройщик должен в течение указанного в требовании срока перечислить денежные средства на счет дольщика.
Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в требовании срок, то обращение дольщика в суд и судебные разбирательства повлекут за собой дополнительные судебные расходы застройщика, связанные с госпошлиной, оплатой услуг адвоката и т.п.
Взыскание неустойки по ДДУ по судебному иску
Если дело дошло до суда, то начать надо с подготовки искового заявления.
В судебный иск включаются те же условия, которые были ранее включены в требование в досудебной (добровольной) уплате застройщиком неустойки (пени). Если, конечно, дольщик такое (досудебное) требование застройщику представлял. Но в судебный иск дольщик может добавить требование о возмещении морального вреда.
В исковом заявлении о получении с застройщика неустойки по договору долевого участия в строительстве должны быть указаны:
- наименование суда, в который подается заявление;
- наименование истца (дольщика), его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
- наименование ответчика (застройщика), его место нахождения;
- указание на нарушение прав истца (дольщика) и его требования;
- обстоятельства, на которых истец (дольщик) основывает свои требования, и необходимые доказательства;
- цена иска (размер взыскиваемой суммы) с подтверждающим расчетом;
- перечень прилагаемых к заявлению документов.
К исковому заявлению надо приложить следующие документы:
- копию договора долевого участия в строительстве;
- копию паспорта дольщика;
- копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия;
- требование, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения (если такое требование застройщику направлялось);
- ответ застройщика (если имеется);
- расчет неустойки;
- квитанцию об уплате госпошлины (при необходимости её уплаты).
Госпошлину необходимо будет оплатить, если цена иска превышает 1 млн. рублей.
Исковое заявление о получении неустойки по договору долевого участия в строительстве необходимо подать в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или по месту жительства (пребывания) дольщика либо по месту заключения или месту исполнения договора.
Но если сумма требуемой неустойки составляет менее 50 000 рублей, то обращаться следует в мировой суд.
Суд в ходе судебных разбирательств может уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры, если установит, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна с теми последствиям, которые наступили из-за нарушения сроков застройщиком. Неустойка также может быть уменьшена судом по заявлению ответчика с обязательным указанием обстоятельств. Причем уменьшение будет возможно, если суд сочтет, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
После вступления решения суда в законную силу дольщику нужно получить исполнительный лист и подать его вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства в районный отдел службы судебных приставов. Но дольщик может самостоятельно обратиться с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет.