После приобретения квартиры новый собственник должен заключить договор с организациями ЖКХ для получения коммунальных ресурсов и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома. Уклонение от заключения такого договора является неправомерным, поскольку собственник должен нести расходы на содержание общего имущества и должен уплачивать коммунальные платежи вне зависимости от того, заключен такой договор или нет. Так что организация ЖКХ при накоплении существенной задолженности имеет все возможности, чтобы взыскать ее через суд и при отсутствии договора.
В то же время, если договор не заключен, у нового собственника могут возникнуть сложности с вызовом ремонтной бригады в случае аварии или обнаружения какой-либо неисправности, установкой нового, например газового, оборудования, предъявлением претензий при некачественном оказании коммунальных услуг.
Ответственность покупателя (нового собственника квартиры) за несение расходов на общее имущество и за оплату коммунальных услуг возникает с момента регистрации за ним права собственности. По этой причине ранее накопленные долги предыдущего собственника не могут быть предъявлены новому собственнику и не могут являться препятствием к заключению договора с ним.
Накопленная задолженность по коммунальным платежам никак не препятствует продаже квартиры. Продавцы нередко получают справку об отсутствии задолженности, но она необязательна. Более того, между моментом получения такой справки и переходом права собственности может пройти достаточно большое количество времени, так что справка окажется уже не вполне актуальной. Тем не менее получение такой справки может быть полезно с точки зрения уменьшения рисков конфликтов с управляющей компанией или иной организацией, оказывающей коммунальные услуги.
Ранее накопившаяся задолженность может быть предъявлена только к тому, кто был собственником квартиры, когда такая задолженность образовалась.
Полезно иметь в виду, что оплата коммунальных ресурсов, потребление которых учитывается счетчиками, имеет свои особенности. При заключении договора следует провести фиксацию показаний приборов учета, чтобы от этих показаний отсчитывать впоследствии объем потребленных уже новым собственником ресурсов. Во избежание предъявления к оплате потребленных прежним собственником ресурсов целесообразно отразить текущие показания счетчиков в акте приема-передачи квартиры.
Организация, с которой надлежит заключать договор на коммунальное обслуживание, определяется системой управления, принятой в том доме, жилье в котором куплено. В большинстве многоквартирных домов такими организациями являются управляющие компании, избранные собственниками либо определенные местными органами власти. Хотя во многих домах управление осуществляют жилищные кооперативы, в некоторых — товарищества собственников недвижимости.
Сведения о том, какими многоквартирными домами управляет та или иная управляющая компания, размещаются на интернет-сайтах местных администраций.
В отличие от задолженности по коммунальным платежам, остающейся с теми, кто ее накопил, задолженность по внесению взносов на капитальный ремонт в многоквартирном доме переходит на нового собственника. По этой причине, как уже было отмечено, необходимо до приобретения квартиры в таком доме получить подтверждение полной оплаты таких взносов от продавца. Таким подтверждением может быть как справка, так и квитанция на уплату платежей на следующий период, в которой отражается информация о накопленной задолженности и начисленных на нее пенях. Точную информацию об этом покупатель получает после регистрации его права собственности, когда на основании такой регистрации ему начинают выставляться счета на уплату этих взносов.