По общему правилу земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. Однако есть некоторые особенности, о которых вы узнаете из статьи.
Общая информация о многоквартирном доме и земельном участке
Многоквартирным домом является здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома.
Чаще всего земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности. Сам участок, на котором расположен дом, включает элементы озеленения и благоустройства, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на нем объекты.
Однако бывают случаи, когда земельный участок, на котором находится дом, не образован. Тогда он находится в собственности соответствующего публично-правового образования. А собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими дома и объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Что понимается под образованием земельного участка? Дадим краткое пояснение.
Земельные участки могут образовываться: при разделе, перераспределении, выделе, объединении индивидуализированных ранее земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельный участок, из которого образован новый, не может существовать в прежних границах.
Действия по образованию земельных участков носят землеустроительный характер, так как образование участков, по сути, основано на установлении новых границ. Новый участок после образования должен быть поставлен на кадастровый учет и в отношении него должна быть произведена государственная регистрация прав. Только после этого считается, что земельный участок образован.
О благоустройстве придомовой территории многоквартирного дома
Соответственно, только после образования участка под МКД можно начинать оформление его в собственность.
Более подробно об этом мы расскажем в следующих разделах.
Как получить информацию об образовании участка
Информация об образовании и кадастровом учете земельного участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
Если сведения о земельном участке под домом содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то он считается образованным. В этом случае одновременно с регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме без дополнительного заявления производится регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в доме на такой земельный участок без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников помещений и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности. Государственная регистрация прав на соответствующее помещение в доме одновременно является регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под МКД.
Однако возможна ситуация, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо эти дома и иные объекты, не предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД. В этом случае участок под МКД необходимо его образовать. Только тогда можно будет зарегистрировать право общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок.
Подача заявления об образовании участка
Если земельный участок под МКД не образован (в том числе, если на земельном участке расположено несколько МКД) необходимо обратиться в уполномоченные органы с заявлением об образовании земельного участка.
Образованием земельных участков, на которых расположен многоквартирный дом, занимаются уполномоченные органы (органы государственной власти или местного самоуправления). Любой собственник помещения в таком доме вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением об образовании земельного участка, на котором дом расположен.
При этом уполномоченный орган не вправе произвольно отказаться от формирования земельного участка (в том числе по причине отсутствия утвержденного проекта планировки территории), если для этого имеются все предусмотренные законом основания.
В случае невыполнения уполномоченным органом обязанности по образованию земельного участка его бездействие можно оспорить в суде. При этом не следует подавать иск о признании права общей долевой собственности на земельный участок под МКД, так как это право возникает у собственников помещений в МКД в силу закона. Рекомендуется заявить требование о признании бездействия уполномоченного органа незаконными и об обязании его выполнить необходимые работы.
В целях образования земельного участка уполномоченными органами совершаются все необходимые действия, в частности:
- утверждение в установленном порядке проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
- подготовка межевого плана земельного участка;
- обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав.
С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа.
Если образование земельного участка под МКД осуществляется на основании схемы расположения, то подготовка такой схемы может быть обеспечена как уполномоченным органом, так и собственниками помещений в доме. Для подготовки схемы расположения земельного участка может быть использован официальный сайт Росреестра.
В случае подготовки схемы расположения уполномоченным органом срок ее подготовки не может превышать трех месяцев. До утверждения схемы расположения уполномоченным органом она должна быть рассмотрена на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.
Следует учитывать, что образование земельного участка, на котором расположен МКД, может осуществляться уполномоченными органами также при отсутствии обращения собственников помещений, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.
В г. Москве функции по образованию земельных участков под МКД возложены на Департамент городского имущества.
Постановка земельного участка на кадастровый учет
Сроки образования земельного участка, в том числе выполнения соответствующих кадастровых работ и обращения в Росреестр для осуществления его государственного кадастрового учета, по общему правилу устанавливаются уполномоченным органом.
Так, в г. Москве Департамент городского имущества информирует заявителя о принятом решении (о постановке земельного участка на кадастровый учет, о разработке проекта межевания территории либо об отказе в проведении кадастровых работ) в 30-дневный срок с даты регистрации заявления.
Срок проведения работ по образованию земельного участка под многоквартирный дом не может превышать шести месяцев. Указанный срок не включает в себя период разработки проекта межевания территории.
Со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Обращаем внимание на то, что законодательством не предусмотрена необходимость проведения отдельной государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок.