Как оформить в собственность земельный участок под домом

Государственную регистрацию прав собственности на землю осуществляет орган регистрации прав на основании заявления, а также приложенных к нему документов.

Какие есть способы оформления земли под домом в собственность

Существует несколько способов оформления в собственность земли под домом. Выбор способа зависит от конкретной ситуации, от времени и от оснований приобретения земли.

К наиболее распространенным относятся следующие способы:

1. Упрощенный порядок. Применяется в случаях, когда либо земельный участок предоставлен гражданину до 30 октября 2001 года в собственность, пожизненное владение или постоянное пользование, либо в документе на землю не указано право, на котором участок предоставлен, или невозможно вид права определить.
2. Порядок оформления права собственности на основании решения уполномоченного органа. В соответствии с решением органа участок может быть предоставлен бесплатно или по договору купли-продажи.
3. Судебный порядок признания собственности. Применяется в случаях, когда оформить право собственности на земельный участок под индивидуальным жилым домом по каким-либо причинам не представляется возможным.

В разделах ниже более подробно описаны перечисленные выше способы оформления права собственности на земельный участок под индивидуальным жилым домом в зависимости от времени и оснований его приобретения.

Упрощенный порядок оформления собственности

Данный порядок применяется, если земельный участок был предоставлен гражданину до 30 октября 2001 года для ведения личного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства. При этом земля была предоставлена на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Если эти условия о праве предоставления земли соблюдены или в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, то применяется упрощенный порядок.

Государственную регистрацию права собственности на такой земельный участок осуществляет орган регистрации прав на основании заявления гражданина и одного из следующих документов:

1. акта о предоставлении гражданину земельного участка, изданного органом государственной власти или органом местного самоуправления;
2. акта (свидетельства) о праве гражданина на указанный земельный участок, выданного уполномоченным органом государственной власти;
3. выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (если земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства). Такую выписку выдает орган местного самоуправления;
4. иного документа, устанавливающего или удостоверяющего право гражданина на земельный участок. Таким документом, например, может быть нотариально удостоверенный договор о предоставлении земельного участка под строительство жилого дома на праве личной собственности, заключенный после 26.08.1948 и действующий на момент обращения в орган регистрации прав.

Как оформить землю в собственность на основании записи в похозяйственной книге 

Упрощенный порядок регистрации права собственности также применяется, если право собственности на расположенный на земельном участке индивидуальный жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования или по иным основаниям. Для проведения регистрации необходимо представить следующие документы:

1. свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности гражданина на такой дом. Представлять эти документы не нужно, если право собственности гражданина на дом зарегистрировано в ЕГРН;
2. один из документов, указанных выше в п.п.  с 1-го по 4-ый, устанавливающий или удостоверяющий право любого прежнего собственника указанного дома на земельный участок.

Оформление на основании решения уполномоченного органа

Право собственности на земельный участок под индивидуальным жилым домом можно оформить на основании решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или по договору купли-продажи.

Бесплатное предоставление земли

Бесплатное предоставление земельных участков возможно в следующих случаях:

• если на земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до 30.10.2001 либо после этой даты, при условии, что право собственности на дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на этот дом возникло до 30.10.2001;
• по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование, например, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;
• по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование для ИЖС или ведения ЛПХ при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании по одной из специальностей, определенных законом субъекта РФ;
• в период до 01.03.2031 бесплатное предоставление участка возможно гражданину (или его наследнику), который использует расположенный на земельном участке жилой дом, возведенный до 14.05.1998, находящийся в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует. Земельный участок предоставляется в аренду, если он ограничен в обороте.

Для бесплатного оформления в собственность земельного участка под домом требуется определенный набор документов. Перечень документов для конкретной ситуации рекомендуется уточнить в местном уполномоченном органе.

При отсутствии оснований для отказа решение о предоставлении земельного участка (либо решение о предварительном согласовании) принимается в срок не более 30 дней со дня поступления заявления после осмотра жилого дома для подтверждения его наличия на земельном участке.

Если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, то образованный на основании этого решения земельный участок предоставляется после его постановки на государственный кадастровый учет без дополнительных заявлений.

Государственная регистрация права собственности гражданина на предоставленный ему земельный участок осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом жилого дома (если ранее его государственный кадастровый учет не осуществлялся) и регистрацией права собственности на жилой дом по заявлению уполномоченного органа, предоставившего гражданину земельный участок.

Выкуп земельного участка

Гражданин, являющийся собственником индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке, имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность.

Для оформления собственности гражданин подает в уполномоченный орган:

• либо заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если земельный участок под жилым домом не образован или его границы необходимо уточнить);
• либо заявление о предоставлении земельного участка.

Адресата подачи заявления гражданин должен определить в зависимости от того, в государственной или в муниципальной собственности находится земельный участок. В первом случае (государственная собственность) заявление необходимо подать в территориальное управление Росимущества, во втором (муниципальная собственность) — в орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования.

К подаваемому заявлению необходимо приложить:

1. документ, устанавливающий (удостоверяющий) право собственности на жилой дом (если оно не зарегистрировано в ЕГРН);
2. документ, устанавливающий (удостоверяющий) права на земельный участок, если такое право не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии);
3. схему расположения земельного участка (если участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания соответствующей территории).

Если гражданин подает заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка и принятия уполномоченным органом положительного решения, то он должен обеспечить проведение кадастровых работ для образования земельного участка или уточнения его границ, а также осуществить его государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права государственной или муниципальной собственности (при необходимости). Только после этого можно подавать заявление о предоставлении земельного участка.

При отсутствии оснований для отказа уполномоченный орган выдает заявителю проекты договора купли-продажи земельного участка, которые тот подписывает и представляет в уполномоченный орган.

Подписанный сторонами договор купли-продажи является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Судебный порядок признания собственности

Вполне реальной является ситуация, когда оформить право собственности на земельный участок под индивидуальным жилым домом по каким-либо причинам не представляется возможным. В этом случае при наличии соответствующих оснований придется обращаться в суд.

Ниже перечислены те обстоятельства, которые могут являться основаниями для признания права собственности на земельный участок. К таким обстоятельствам относятся следующие:

• гражданин владеет и пользуется земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, однако документы на землю утеряны либо оформлены с нарушениями, что препятствует упрощенной регистрации права собственности гражданина на такой участок;
• гражданин добросовестно, открыто и непрерывно владеет земельным участком как своим собственным не менее 15 лет. В этом случае он может предъявить иск о признании права собственности в силу приобретательной давности к прежнему собственнику земельного участка либо подать заявление об установлении факта владения участком в течение указанного срока, если прежний собственник неизвестен;
• земельный участок принадлежал наследодателю, наследником которого является гражданин, но документы на него не были оформлены надлежащим образом. В этом случае наследник может до истечения срока принятия наследства заявить требование о включении земельного участка в состав наследства, а затем (если в указанный срок решение не было вынесено) он уже может подать требование о признании права собственности в порядке наследования.

Если суд принимает положительное решение, то после вступления его в силу оно является основанием для регистрации права собственности на земельный участок.