Как оформить договором куплю-продажу доли земельного участка

В статье описан алгоритм оформления сделки купли-продажи доли в праве долевой собственности на земельный участок, на котором нет объектов недвижимости. Отдельное внимание уделено договору купли-продажи и представлен образец такого договора.

Содержание статьи:

  1. Уведомление других собственников о продаже доли
  2. Подготовка документов
  3. Оформление договора. Образец
  4. Регистрация перехода права собственности

Уведомление других собственников о продаже доли

Если вы имеете в собственности долю земельного участка, который не ограничен в обороте, то вы вправе распорядиться этой долей по своему усмотрению, в частности вы можете продать е. Но при этом вы должны соблюсти правила возмездного отчуждения доли.

Имейте, однако, в виду, что по общему правилу остальные участники долевой собственности на этот участок имеют преимущественное право покупки вашей доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В связи с этим вы должны по установленным правилам известить других участников долевой собственности (собственников этого земельного участка) о намерении продать свою долю.

Извещение (уведомление) составьте в письменном виде. В нем укажите объект (вашу долю земли), цену продажи, а также иные значимые условия, на которых продаете долю. К таким условия могут относиться, например, порядок расчетов, сроки передачи доли, сохранение или несохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа и т.п.

Способ направления извещения должен давать вам возможность подтвердить его направление и доставку каждому адресату. Имейте в виду, что бесспорным подтверждением отправки и доставки является копия соответствующей телеграммы, выданная вам отделением связи, или свидетельство нотариуса о передаче или направлении извещения. В случае отправки извещения по почте имейте в виду, что опись вложения не является бесспорным подтверждением направления извещения, так как в тексте описи не отражается его содержание. Поэтому отправку по почте лучше рассматривать в последнюю очередь.

По установленным правилам вы можете совершить сделку по продаже своей земельной доли постороннему лицу только по истечении месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. Но если остальные собственники отказываются в письменном виде от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, то вы можете совершать сделку по продаже ранее истечения месячного срока.

В связи с вышеизложенным полезно знать, что в случае продажи вами доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой собственник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке передачи ему прав и обязанностей покупателя.

Подготовка документов

Для подготовки и заключения договора купли-продажи и последующей государственной регистрации перехода права собственности потребуются, в частности, следующие документы:

  1. документы, удостоверяющие вашу личность и личность покупателя;
  2. документы, удостоверяющие личность представителя, а также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, — если договор заключается представителем. Представитель может быть как у вас, так и у покупателя;
  3. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на долю земельного участка. Как правило, это документы, на основании которых вы приобрели право общей долевой собственности, например договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления и т.п., а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о государственной регистрации прав, выданное до 15.07.2016, удостоверяющие государственную регистрацию права собственности. Чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что доля земельного участка на момент продажи находится в вашей собственности и в ее отношении не зарегистрировано ограничений (обременений), получите из ЕГРН свежую выписку;
  4. разрешение (согласие) органов опеки и попечительства. Это относится только к случаям, когда собственником доли земельного участка является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин;
  5. нотариально удостоверенное согласие вашей супруги (вашего супруга) на продажу. Такое согласие потребуется, если долю земельного участка вы приобрели в период брака, в связи с чем эта доля является совместной собственностью супругов.

Выше представлен список основных документов. В зависимости от особенностей конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы. Имейте это в виду.

Оформление договора. Образец

Договор купли-продажи доли земельного участка должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами сделки, то есть вами и покупателем.

Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить и идентифицировать продаваемую долю (размер доли, точный адрес земельного участка, кадастровый номер, площадь, категория земель и вид разрешенного использования), а также цену продаваемой доли. При отсутствии этих данных в договоре он не будет считаться заключенным.

Имейте также в виду, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Вы, как продавец, при заключении договора купли-продажи обязаны предоставить покупателю имеющуюся у вас информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Исключение составляют, в частности, случаи продажи всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (в этом случае обязательного нотариального удостоверения не требуется).

Удостоверить договор купли-продажи может любой нотариус, осуществляющий свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится земельный участок. Также сделку могут удостоверить два и более нотариуса, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения земельного участка.

С образцом договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок вы можете ознакомиться здесь.

После передачи доли или после регистрации перехода прав собственности (в зависимости от соответствующего условия в договоре купли-продажи) стороны оформляют и подписывают Акт приема-передачи доли.

Регистрация перехода права собственности

Переход права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли-продажи должен обязательно пройти государственную регистрацию.

После удостоверения договора нотариус незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, направляет в ЕГРН в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы. Но если стороны возражают против отправки нотариусом, то они это делают сами.

В случае невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока.

Нотариус не направляет заявление и документы в ЕГРН в случае, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя объекта недвижимости представителем по доверенности.

В любом случае любая сторона сделки (продавец и покупатель) всегда имеют право отправить документы на регистрацию самостоятельно.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме.