Как можно продать долю в квартире

Порядок продажи доли квартиры имеет свои особенности и существенно отличается от порядка продажи квартиры как единого целого. Это связано, прежде всего, с тем, что на собственника доли при её продаже накладываются определенные ограничения, позволяющие соблюсти права других участников долевой собственности на квартиру. Кроме того, есть особенности в случаях продажи доли в квартире, в которой другие доли принадлежат супругу продавца или несовершеннолетним детям.

В статье мы расскажем о том, как можно продать квартирную долю.

Общий порядок продажи доли в квартире

Общий порядок по продаже квартирной доли предусматривает ряд обязательных мероприятий.

К таким мероприятиям относятся:

• уведомление продавцом других собственников долей в квартире о предстоящей продаже доли;
• уведомление другими сособственниками продавца о намерении воспользоваться своим преимущественным правом на покупку его доли либо об отказе от покупки;
• оформление сделки по купле-продаже доли в квартире путем составления и подписания договора между продавцом и покупателем;
• нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли;
• государственная регистрация перехода права собственности на долю в квартире.

Более подробное описание перечисленных мероприятий дано в следующих разделах настоящей статьи.

Уведомление других сособственников квартиры

Согласно статьям 246 и 250 Гражданского кодекса РФ собственник доли в квартире обязан уведомить других сособственников о предстоящей продаже свое доли. Данная норма в целях защиты прав собственников других долей в квартире устанавливает для них преимущественное право на покупку продаваемой доли по объявленной продавцом цене.

Уведомление продавца, намеревающегося продать долю в квартире, должно быть составлено в письменной форме и содержать, как минимум:

1. адрес квартиры, доля в которой продается;
2. цену, по которой продается доля.

Также в уведомлении желательно (но не обязательно) указать:

• порядок проведения расчетов;
• сохраняется ли установленное законом право залога покупателя при просрочке платежа;
• информацию о лицах, сохраняющих право пользования квартирой (сведения о постоянно и временно проживающих гражданах);
• информацию о сроках и порядке передачи имущества.

У сособственников долей есть один месяц на ответ на уведомление продавца. Если в течение месяца никто из них ответ не дает, то продавец по истечении этого срока может продать долю третьему лицу. Если сособственник дает ответ до истечения месяца, то сделка может осуществляться и раньше. Покупателем будет сособственник, если выразит намерение купить долю, или третье лицо, если сособственник откажется.

Как же продавец должен отправить уведомление? На этот счет есть рекомендации Федеральной нотариальной палаты, разработанные для нотариусов. Ведь именно нотариус перед удостоверением сделки (то есть при удостоверении договора по продаже доли в праве общей собственности на квартиру третьему лицу) должен проверить факт уведомления продавцом других сособственников.

Согласно упомянутым рекомендациям бесспорным подтверждением направления продавцом уведомления собственникам долей в квартире являются:

• свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
• выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

В случае непредставления нотариусу указанных документов он вправе отказать в удостоверении сделки.

Продавец должен направить уведомление по месту регистрации сособственников или по месту нахождения продаваемой доли.

Понятно, что гарантий получения сособственниками уведомления от продавца нет. Действительно, собственники долей могут временно отсутствовать на месте проживания и т.п. В таких ситуациях, как правило, считается, что продавец исполнил свою обязанность по уведомлению сособственников.

Но если дело доходит до суда, то отсутствие в материалах дела документов, подтверждающих отправку продавцом уведомления, будет воспринято судом как отсутствие доказательств исполнения им его обязанности.

Итак, уведомление продавцом отправлено. Что дальше?

Получив информацию о предстоящей продаже доли, сособственники вправе:

• воспользоваться преимущественным правом покупки на указанных в уведомлении условиях. Об этом они должны уведомить продавца в течение месяца со дня получения уведомления;
• отказаться от покупки, представив продавцу отказ или не направляя ему никаких сообщений в течение месяца.

Отказ от приобретения доли может быть составлен в простой письменной форме.

Оформление сделки по продаже доли

Как уже отмечалось выше, договор продажи доли квартиры может быть заключен не ранее, чем через месяц со дня уведомления сособственников о предстоящей продаже доли. При этом течение указанного срока начинается с момента получения уведомления, а не его отправления. Однако сделка может быть совершена ранее указанного срока, если продавцом получено согласие на приобретение доли или получены отказы от приобретения доли другими сособственниками. Во втором случае нотариусу рекомендуется представить нотариально удостоверенные отказы.

Если сделка осуществляется между участниками совместной собственности (то есть между продавцом и сособственниками), то указанные лица могут подписать договор в простой письменной форме, в форме единого документа.

Если же доля в квартире продается третьему лицу, то договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариально. Для этого необходимо собрать и предоставить нотариусу договор купли-продажи доли.

Вместе с договором стороны договора представляют нотариусу:

1. выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности продавца на долю;
2. выписку из домовой книги, подтверждающую наличие или отсутствие лиц, обладающих правом пользования квартирой;
3. согласие супруга на заключение сделки (если продавец состоит в браке). Если между супругами заключен брачный договор, которым определен режим совместно нажитого имущества, отличный от законодательно установленного, то документам прилагается копию такого договора;
4. документы, подтверждающие направление другим сособственникам уведомления об отчуждении имущества, и их отказ от приобретения, а также копию самого уведомления, чтобы нотариус мог проверить идентичность уведомления условиям договора.

Если в числе лиц, не воспользовавшихся преимущественным правом, есть несовершеннолетние, к документам должно прилагаться разрешение на это органов опеки и попечительства.

Так как законом не установлен четкий перечень необходимых для совершения сделки документов, нотариус вправе запросить у сторон дополнительные документы, которые, по его мнению, необходимы для всесторонней оценки чистоты сделки.

Регистрация договора о продаже доли в квартире

Договор регистрируется в Росреестре, куда надо представить следующие документы:

1. заявление о государственной регистрации прав;
2. оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);
3. документы, подтверждающие факт извещения в письменной форме продавцом доли сособственников о продаже доли и, в случае наличия, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;
4. паспорта или другие удостоверяющие личность каждой стороны документы (либо представителя стороны);
5. документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;
6. иные документы.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• по почте отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. При отправке по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально и к заявлению должны быть приложены копии документов, удостоверяющих личность;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

За государственную регистрацию прав уплачивается госпошлина. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Это можно сделать по собственной инициативе, но не обязательно.

Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно также через МФЦ.