Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке

Покупка квартиры в ипотеку имеет некоторые особенности, связанные с тем, что квартира покупается на вторичном рынке. Эти особенности касаются порядка заключения договора с банком и получения кредитных средств. Более подробную информацию об ипотеке на вторичном рынке вы найдете в статье.

Особенности ипотеки на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке оформляется договором о залоге недвижимого имущества (квартиры), согласно которому банк, являющийся кредитором, имеет право на возвращение своих денег за счет стоимости заложенного недвижимого имущества (квартиры) по обязательству, обеспеченному ипотекой. Такой договор в общем случае является договором ипотеки.

Однако часто на вторичном рынке при приобретении квартиры с использованием банковского кредита (заемных средств банка) заключается не договор ипотеки, а договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Вот здесь и возникает особенность, заключающаяся в том, что появление ипотеки происходит в силу закона (а не в силу договора). И к этой ипотеке применяются все правила об ипотеке, возникающей в силу договора, если, конечно, иное не предусмотрено письменным договором между покупателем квартиры (его называют залогодателем) и банком (являющимся залогодержателем).

В общем случае покупка квартиры на вторичном рынке с применением ипотеки состоит из нескольких последовательных этапов. Перечислим эти этапы:

• Во-первых, надо получить согласие от банка на предоставление кредита. Поэтому надо сначала выбрать банк. Затем представить ему необходимые документы. А уже затем получить от него одобрение кредита.
• Во-вторых, в банке надо кредит получить. А для этого надо сначала заключить с продавцом квартиры предварительный договор купли-продажи, получить у продавца необходимые документы и представить их в банк. Только после этого банк предоставит кредитные средства для покупки ипотечной квартиры на вторичном рынке.
• В-третьих, с продавцом надо заключить договор купли-продажи квартиры и перечислить денежные средства.
• В-четвертых (это – последний этап), необходимо зарегистрировать переход права собственности и ипотеку на квартиру в силу закона.

В последующих разделах статьи мы расскажем о перечисленных этапах покупки квартиры на вторичном рынке с использованием ипотеки более подробно.

Одобрение кредита банком

Чтобы приобрести квартиру в ипотеку, в первую очередь полезно изучить ипотечные программы различных банков для вторичного рынка и ознакомиться с условиями предоставления ими кредитов для покупки квартир. При этом желательно особое внимание обратить на процентную ставку, порядок внесения платежей по кредиту, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, а также условия досрочного погашения кредита.

Одновременно с выбором банка желательно определиться с примерной стоимостью покупаемой на вторичном рынке ипотечной квартиры.

После этого необходимо обратиться в банк и получить список необходимых документов для получения ипотечного кредита.

Как правило, для представления в банк, чтобы получить ипотечный кредит, потребуются следующие документы:

1. паспорт заемщика (он же – покупатель квартиры на вторичном рынке);
2. свидетельство о браке (если покупатель квартиры состоит в браке);
3. свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (если такие дети есть);
4. справка 2-НДФЛ от работодателя за последние 6 — 12 месяцев или иные документы, подтверждающие доходы заемщика (покупателя квартиры);
5. копия трудовой книжки, заверенная работодателем (это требуется для подтверждения стажа работы).

Как правило, банк требует заполнение заявления на выдачу ипотечного кредита по форме банка. В заявлении заемщик (покупатель квартиры) указывает свои личные данные, информацию о предполагаемой к покупке квартиры, информацию об имеющейся у него в качестве первоначального взноса сумме, размер необходимого ему кредита.

Список перечисленных выше документов является ориентировочным. В каждом конкретном банке может быть свой список документов, отличающийся от приведенного выше.

На следующем шаге банк после изучения переданных документов принимает решение о выдаче ипотечного кредита.

Обычно банк рассматривает документы в срок от трех дней до полутора месяцев.

В случае принятия положительного решения банк информирует будущего покупателя квартиры, как правило, в форме направления ему информационного письма. В письме банк указывает все ключевые условия предоставления кредита, такие как сумма кредита, срок кредита, размер процентной ставки, а также срок, в течение которого можно оформить кредит.

Получение кредита в банке

На данном этапе надо сделать три действия, а именно:

1. заключить с продавцом квартиры предварительной договор купли-продажи либо соглашение о задатке, либо соглашение об авансе;
2. получить у продавца квартиры необходимые для банка документы (документы, необходимые для выдачи банком кредита);
3. получить от банка согласие на выдачу кредита.

Рассмотрим подробнее перечисленные выше действия, связанные с ипотекой на вторичном рынке.

Между продавцом квартиры и покупателем может быть заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, либо подписано соглашение о задатке, либо подписано соглашение об авансе. Выбор документа остается за покупателем и продавцом квартиры. Главное, чтобы договор или соглашения были оформлены по правилам, а сама квартира соответствовала требованиям банка.

У продавца ипотечной квартиры необходимо получить следующие документы:

1. паспорт продавца и паспорт его супруги (супруга), если продавец женат (замужем);
2. свидетельство о заключении брака продавца (в случае, если продавец состоит в браке);
3. документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру. В качестве такого документа может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН, выданная Росреестром;
4. нотариальное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение квартиры либо заявление продавца о том, что он в браке не состоит или квартира приобреталась им до заключения брака;
5. технический паспорт на квартиру;
6. справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о дееспособности продавца, или водительское удостоверение продавца;
7. справку об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам за квартиру;
8. выписку из домовой книги с указанием всех лиц, зарегистрированных в квартире;
9. согласие на отчуждение квартиры органов опеки и попечительства (в случае, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети).

При повторном обращении в банк нужно представить документы, полученные от продавца (они перечислены выше). Кроме того, надо представить отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. Дополнительно банку может потребоваться копия предварительного договора купли-продажи, копия соглашения о задатке или копия соглашения об авансе.

Практически обязательной является ситуация, когда банк для выдачи кредита требует оформления страховки на покупаемую на вторичном рынке ипотечную квартиру. Речь идет о страховании рисков утраты или повреждения квартиры. К таким требованиям банка надо относиться с пониманием, так как оформление такой страховки происходит в соответствии с требованиями закона.

Кроме обязательной страховки банк может настаивать на страховании жизни и здоровья заемщика (покупателя квартиры) и страхование потери права собственности покупателя на квартиру (так называемое страхование титула собственности). При этом наличие или отсутствие таких страховок, как правило, оказывает влияние на размер процентной ставки по ипотечному кредиту.

Банк перед принятием решения о выдаче кредита рассматривает представленные документы и в течение недели дает согласие на выдачу кредита на приобретение данной квартиры по ипотеке на вторичном рынке.

Договор купли-продажи с продавцом квартиры

На следующем этапе покупатель вторичной квартиры в ипотеку заключает с продавцом договор купли-продажи квартиры с использованием выданных банком кредитных средств.

Данный договор продавец и покупатель могут составить сами, но они могут воспользоваться договором, составленным банком.

Договор, составляемый в письменном виде, должен содержать следующие существенные условия:

1. данные, позволяющие определенно установить квартиру (адрес, кадастровый номер, площадь квартиры);
2. стоимость квартиры;
3. размер собственных средств покупателя и размер кредитных средств на приобретение квартиры;
4. срок кредита;
5. условие о том, что с момента государственной регистрации ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка.

Подписание договора и других документов, связанных с покупкой квартиры на вторичном рынке с использованием ипотеки, продавцом и покупателем производится в банке. Как правило, в банке продавец квартиры и покупатель подписывают следующие документы:

1. кредитный договор;
2. договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных (ипотечных) средств;
3. закладную, которая готовится банком;
4. договор страхования квартиры, а также договор страхования жизни и здоровья покупателя квартиры (если покупатель и банк при согласовании условий предоставления кредита договорились о заключении такого договора).

После подписания всех документов покупатель должен передать продавцу денежные средства. Это отдельная устоявшаяся процедура, в ходе которой в присутствии сотрудника банка покупатель закладывает собственные полученные в кредит денежные средства в банковскую ячейку.

Продавец составляет расписку о получении им денежных средств в полном объеме и оставляет ее у себя до регистрации на имя покупателя права собственности на купленную по ипотеке квартиру.

Условием открытия сейфовой ячейки для продавца является представление в банк договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН, в которой в качестве собственника недвижимости указан покупатель, а в качестве обременения установлена ипотека.

Регистрация права собственности на квартиру

Переход права собственности на квартиру, купленную на вторичном рынке в ипотеку, и условия о ее залоге подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (Росреестре).

Для совершения регистрационных действий в Росреестр необходимо представить:

• договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных (ипотечных) средств;
• кредитный договор с банком;
• закладную;
• отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
• документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру. Таким документом может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН, выданная Росреестром;
• иные документы, например нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение квартиры или заявление о том, что продавец не состоит в браке или квартира приобреталась до заключения брака;
• квитанцию об уплате госпошлины. Однако, за регистрацию ипотеки, возникающей в силу закона, госпошлина не взимается.

Росреестр после принятия документов выдает расписку, подтверждающую подачу документов на регистрацию, в которой перечислены представленные документы, указаны дата и время их представления. Кроме того, в расписке указывается ожидаемая дата завершения срока регистрации.

В указанный в расписке день отделение Росреестра дает на руки покупателю и продавцу выписку из ЕГРН, удостоверяющую проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода прав, а также договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки.