Как гражданин может продать нежилое помещение?

Если у нежилого помещения есть собственник, то он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему помещения любые действия, в том числе продавать другим лицам. При этом переход права собственности на нежилое помещение подлежит государственной регистрации. В статье рассмотрен порядок продажи такого помещения.

Подготовка документов

Продажа любой недвижимости, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании договора купли-продажи. До заключения такого договора необходимо подготовить следующие документы:

1. паспорта или иные документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
2. правоустанавливающие документы, то есть документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на нежилое помещение (например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, вступивший в законную силу судебный акт);
3. правоподтверждающие документы: свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение или долю в нем, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН, удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
4. документы из БТИ, к которым относятся экспликация и поэтажный план в отношении продаваемого нежилого помещения. Они необходимы для того, чтобы покупатель, в частности, удостоверился в отсутствии в помещении неузаконенной перепланировки;
5. документы, подтверждающие отсутствие задолженности по расходам, связанным с содержанием нежилого помещения. Данные документы при необходимости предъявляются покупателю.

Указанный перечень документов не является исчерпывающим, и в зависимости от обстоятельств может потребоваться представление иных документов или части указанных.

Например, в случае, если нежилое помещение приобреталось в период брака продавца, и является общей совместной собственностью супругов, то продавцу необходимо получить нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу нежилого помещения. При этом если помещение было получено во время брака безвозмездно (при наследовании или дарении), то согласие супруга на его продажу не требуется.

Если собственником нежилого помещения является несовершеннолетний, то необходимо получить разрешение (согласие) органов опеки и попечительства. Для этого нужно подать соответствующее заявление.

Получение выписки из ЕГРН

Данная выписка больше нужна покупателю, так как при её наличии он может удостовериться в том, что нежилое помещение находится в собственности продавца, а также может убедиться в отсутствии обременений.

Сведения из ЕГРН можно получить в форме электронного документа или на бумажном носителе в течение трех рабочих дней со дня получения ФГБУ «ФКП Росреестра» соответствующего запроса, если иной срок не установлен законом.

В случае оформления сделки по купле-продаже через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса.

Договор купли-продажи

Договор является основным документом сделки купли-продажи нежилого помещения. Он должен содержать данные, позволяющие определенно идентифицировать продаваемое помещение, а именно:

• название (вид) помещения;
• точный адрес;
• кадастровый номер;
• общую площадь согласно документам;
• назначение помещения;
• цену этого помещения.

Договор составляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и покупателем. При этом он в общем случае не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на нежилое помещение.

Если стороны договора решают, что договор нужно нотариально удостоверить, то они обращаются к нотариусу. Удостоверение договора купли-продажи возможно двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения нежилого помещения.

За нотариальное удостоверение сделок уплачивается госпошлина или нотариальный тариф (при обращении к частному нотариусу). Если нотариусов два и более, то нотариальный тариф взимается каждым нотариусом. При необходимости оплачиваются услуги правового и технического характера.

Размер госпошлины (нотариального тарифа) за удостоверение договора купли-продажи нотариусом составляет 0,5% от стоимости отчуждаемого нежилого помещения, но не более 20 тысяч рублей. Инвалиды 1 и 2 группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают госпошлину в размере 50%.

При участии в сделке представителя одной из сторон или обеих сторон, на представителя должна быть оформлена нотариальная доверенность. Представитель может подписывать договор, подавать документы в орган регистрации прав и осуществлять другие необходимые действия.

Регистрация перехода права собственности

В случае, если договор удостоверен нотариально, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр представляет нотариус (если стороны сделки не возражают против этого). Исключением является случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения помещения без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности.

В остальных случаях продавец может представить документы на регистрацию самостоятельно.

Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

• лично в подразделение ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра), в том числе при выездном приеме. При этом в г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
• через нотариуса, засвидетельствовавшего подлинность подписи на заявлении о государственном регистрации прав;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Прокомментируем способ подачи документов в электронной форме. Такая подача документов возможна при соблюдении, в частности, одного из следующих условий:

• если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода права на нежилое помещение на основании электронных документов;
• если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».

В противном случае данным способ подачи документов работать не будет. Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Однако заявитель может это сделать по собственной инициативе.

Государственная регистрация проводится в срок, не превышающий семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав или девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенного договора, то ее срок составляет:

• три рабочих дня — в общем случае;
• пять рабочих дней — при обращении через МФЦ;
• один рабочий день — в случае поступления документов в электронной форме.

Течение срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена в электронной форме.