Пенсионер не должен платить налог с продажи квартиры в случае, если квартира находилась в его собственности дольше минимального законодательно установленного срока владения. Если же пенсионер продал квартиру, которой владел менее минимального срока, то он должен заплатить налог. Но при этом у него появляется право на налоговую льготу в виде имущественного вычета.
Как исчисляется для пенсионера налог для уплаты после продажи квартиры
В общем случае доходы пенсионера от продажи квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов.
То есть если на доходы от продажи квартиры не распространяются налоговые льготы (эти доходы не освобождены от налогообложения), то налог заплатить придется. Для этого сначала пенсионер не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором он продал квартиру, подает в налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Вместе с декларацией пенсионер в налоговую инспекцию подает расчет дохода от продажи квартиры, который отражается в Приложении к декларации 3-НДФЛ. А уже после этого пенсионер перечисляет налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не позднее 15 июля этого же года.
Доход, полученный пенсионером от продажи квартиры, приобретенной до 01 января 2016 года, определяется в соответствии с договором купли-продажи.
Если же проданная квартира приобретена пенсионером после 01 января 2016 года, то доход от её продажи в целях налогообложения определяется по специальному правилу, установленному Налоговым кодексом РФ. Суть этого правила состоит в том, что:
- если сумма дохода от продажи квартиры меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость квартиры на 1 января года, в котором она продана (точнее, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее), то доход от её продажи равен величине кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. В этом случае пенсионер заплатит налог с продажи квартиры с расчетного дохода;
- если доход превышает сумму кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то доходом от продажи квартиры будет доход по договору купли-продажи. В этом случае пенсионер заплатит налог с реального дохода от продажи квартиры.
Отметим, что Налоговый кодекс РФ допускает уменьшение понижающего коэффициента законами субъектов РФ.
При определенных условиях пенсионеры могут вообще освобождаться от обложения налогом НДФЛ либо могут пользоваться такой льготой, как имущественный налоговый вычет. Об этом мы расскажем в разделах ниже.
Когда пенсионер не платит налог при продаже квартиры
В некоторых случаях пенсионеры вообще освобождаются от налогообложения доходов, связанных с продажей квартиры. Эти случаи связаны с минимальными сроками владения квартирой.
Суть установленных правил состоит в том, что доходы пенсионера от продажи квартиры не облагаются налогом НДФЛ, если квартира находилась в собственности пенсионера не менее минимального срока владения.
Законодательством РФ установлены два минимальных срока — пять лет и три года. Давайте с этим разберемся.
Для квартир, приобретенных начиная с 01 января 2016 года, минимальный срок владения для освобождения от налога по общему правилу составляет пять лет.
Но в случаях, перечисленных ниже, минимальный срок владения составляет три года. Это относится только к случаям, когда право собственности на квартиру пенсионер получил:
- в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
Отдельно отметим, что если пенсионер приобрел квартиру в собственность до 01 января 2016 года, то минимальный срок владения также составляет три года.
Во всех случаях, когда пенсионер продает квартиру, которой он владел дольше минимального срока владения, он не только не платит налог, но и не подает налоговую декларацию.
Срок владения квартирой можно определить, зная дату государственной регистрации права собственности на нее. Эту дату можно найти в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (такие свидетельства выдавались до 15 июля 2016 года) или выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Когда пенсионер имеет имущественный вычет
Пенсионер будет иметь право на имущественный вычет в случае, если он продал квартиру, находившуюся в его собственности менее минимального срока владения, то есть менее трех или пяти лет (о минимальных сроках владения квартирой см. предыдущий раздел). Пенсионер должен будет заплатить налог с продажи квартиры, но при этом получит льготу в виде имущественного вычета.
Суть имущественного вычета состоит в том, что пенсионер может уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, выбрав один из следующих вариантов уменьшения:
- пенсионер может уменьшить доход на сумму, равную стоимости квартиры согласно договору купли-продажи, но не более чем на 1 млн. рублей;
- либо он может уменьшить доход на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры. Например, при продаже, квартиры за 3 млн. рублей, которая изначально была куплена пенсионером 2.5 млн. рублей, пенсионер имеет право уменьшить сумму доходов на сумму произведенных им расходов и заплатить налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры в размере 0.5 млн. рублей.
Пенсионер может получить налоговый вычет, заявив его в налоговой декларации 3-НДФЛ и подав её в налоговую инспекцию.
Обращаем внимание на еще одно важное обстоятельство. Если пенсионер имеет дополнительные льготы по НДФЛ, то он может уменьшить доход от продажи квартиры также на социальные налоговые вычеты.