Неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для квартиры. Продажа квартиры с неотделимыми улучшениями чаще всего оформляется путем внесения соответствующих условий в договор купли-продажи. Хотя есть и другие варианты. Обо всем этом вы узнаете из статьи.
Что относится к неотделимым улучшениям
Применительно к квартире неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для этой квартиры. Неотделимость означает, что в случае их демонтажа квартире наносятся повреждения.
В качестве примеров неотделимых улучшений можно привести, например, установку душевой кабины вместо ванны, устройство теплого пола, установку окон из ПВХ, кондиционеров, замену электропроводки или водопровода и т.п.
Если говорить о демонтаже неотделимых улучшений, то в результате этих действий могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования.
Продажу неотделимых улучшений можно оформить разными способами. Рассмотрим возможные варианты ниже.
Договор с неотделимыми улучшениями
Наиболее простым и логичным представляется включение стоимости неотделимых улучшений в общую цену квартиры и отражение этих условий в договоре купли-продажи.
В этом случае в такой договор, помимо ключевых условий о продаваемой квартире (адрес, кадастровый номер, площадь) и перечня лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи (при наличии таковых), необходимо включить описание неотделимых улучшений, цену квартиры с неотделимыми улучшениями.
Иногда на практике по соглашению между продавцом и покупателем стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом, например, договором купли-продажи неотделимых улучшений.
Однако следует учесть, что данный вариант оформления несет определенные негативные риски. Дело в том, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений отдельным договором зачастую вызывает сомнения у налоговиков и может повлечь для гражданина негативные последствия, такие, например, как доначисление НДФЛ, взыскание штрафа за неуплату или неполную уплату налога и даже признание сделки недействительной.
С образцом договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями вы можете ознакомиться здесь. Соответствующее условие о неотделимых улучшениях отражено в п. 1.2.2 договора.
Неотделимые улучшения в дополнительном соглашении
При таком варианте оформления стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а отражается в отдельном соглашении к договору.
Такое соглашение обязательно должно содержать:
- данные продавца и покупателя (ФИО, даты рождения, адреса, паспортные данные);
- указание на то, что стороны договора купли-продажи квартиры пришли к соглашению об изменении его условий;
- стоимость неотделимых улучшений;
- порядок оплаты.
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры составляется в письменной форме и подписывается сторонами договора.
Обращаем внимание, что такое соглашение не требует государственной регистрации.
Как еще можно оформить куплю-продажу улучшений
Оформление продажи неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры также можно сделать путем составления и подписания продавцом одного из следующих документов:
- расписки, подтверждающей факт передачи и получения денежных средств за неотделимые улучшения. По общему правилу в расписке надо указать данные продавца и покупателя (ФИО, даты рождения, адреса, паспортные данные), сумму передаваемых денежных средств (цифрами и прописью), цель их уплаты (оплата неотделимых улучшений продаваемой квартиры), данные договора купли-продажи квартиры, место и дата составления расписки. Также в расписке можно описать неотделимые улучшения. Во избежание риска оспаривания подписи продавца на расписке со стороны заинтересованных лиц ее рекомендуется составить путем собственноручного написания всего текста получателем денежных средств, то есть покупателем;
- обязательства, содержащего указание на то, что продавец обязуется выплатить денежные средства в определенной сумме в случае расторжения договора купли-продажи квартиры. В остальном содержание обязательства аналогично содержанию расписки.