Что включается в договор коммерческого найма квартиры?

По договору коммерческого найма собственник квартиры передает её физическому лицу для проживания за плату на срок не более пяти лет. Об особенностях договора и о том, какие условия нужно в него включить, вы узнаете из данной статьи.

Общая информация о договоре

Отдельного понятия коммерческого найма в российском законодательстве не существует. Тем не менее, в устоявшейся терминологии договоры, в которых одна сторона предоставляет другой стороне жилое помещение, а другая сторона обязуется вносить плату за владение и пользование предоставленным помещением относятся к договорам коммерческого найма и регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Кроме договора коммерческого найма для найма помещения используются также договоры:

• социального найма;
• найма специализированного жилого помещения;
• найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Указанные договоры не относятся к договорам коммерческого найма. Они являются самостоятельными видами договоров и отличаются как их сторонами, так и нормативными правовыми актами, регламентирующими их.

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки или основания. Для заключения договора сторонам достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам договора.

В качестве нанимателя по договору найма жилого помещения может выступать только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения, в том числе для коммерческого найма квартиры. Договор, заключенный устно, также признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Обращаем внимание, что в этом случае использовать свидетельские показания стороны не вправе.

Более подробную информацию об условиях договора коммерческого найма вы найдете в следующем разделе.

Основные условия договора

Ниже прокомментированы основные условия договора.

Договор должен содержать описание квартиры, которое позволяет однозначно её определить. Рекомендуется указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным. В этом случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав.

Довольно часто квартиры сдаются внаем с мебелью, бытовой техникой и т.п. Чтобы максимально уменьшить риск возникновения спорных ситуаций, связанных с утратой или порчей такого имущества, целесообразно в договоре найма отразить следующее:

• составить перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
• определить ответственность за его сохранность;
• обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.

Данное условие представляется весьма важным. Поэтому в договоре нужно указать конкретную сумму в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли.

Также в договоре укажите порядок внесения платы и изменение ее размера. Если сроки внесения платы не прописаны в договоре, наниматель будет обязан вносить плату ежемесячно. Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Часто в договор включаются условия о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю в случае, если он надлежащим образом исполнял условия договора.

Также распространенным является внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя, к которым относятся следующие:

• нельзя вселять других граждан, а также временных жильцов;
• нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
• у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
• в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Перечисленные выше ограничения действую по умолчанию, то есть в случае, если в договоре не предусмотрено иное. В договор можно внести условия, корректирующие или отменяющие ограничения, перечисленные выше.

В случае если договор найма заключен на срок не менее года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора.

В интересах сторон договора рекомендуется указать в нем всех, кто постоянно проживает в квартире вместе с нанимателем. Это могут быть как члены семьи, так и посторонние. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Кроме того, можно указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (внесение платы, компенсация убытков, осуществление ремонта). Таким образом, они становятся сонанимателями, что дает дополнительную защиту интересов наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых он может требовать выполнения условий договора.

В договоре надо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи.

Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, а наймодателя делать капитальный ремонт.

В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:

• последствия расторжения договора. Например, возврат платы за не прожитый нанимателем период;
• распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям;
• возможность содержания домашних животных. Например, только с согласия наймодателя;
• другие аналогичные условия.

Отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

По договору социального найма гражданам, относящимся к определенной льготной категории и состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, предоставляются во владение и пользование жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда для проживания в них. От имени собственника указанных помещений действует, как правило, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления.

Для договора социального найма Федеральным законодательством установлена типовая форма.

Основными отличиями договора коммерческого найма от договора социального найма являются:

• срочность договора коммерческого найма. Срок его действия не может превышать более пяти лет;
• площадь занимаемого жилого помещения по договору коммерческого найма не определяется нормой жилищной обеспеченности;
• другие (в отличие от социального найма) принципы формирования платы за наем.