Что надо знать при покупке доли в квартире

Покупка доли в квартире в переводе на юридический язык означает приобретение одной или нескольких долей в праве собственности. Сама по себе доля в праве не равна какой-то конкретной части квартиры, например одной комнате, но все сособственники имеют право владеть и пользоваться объектом по своему взаимному согласию.

При возникновении споров между сособственниками о порядке владения и пользования квартирой они разрешаются только судом. Суд при вынесении решения ориентируется, как правило, на размеры долей собственников. Дело в том, что по общему правилу каждый из них может пользоваться той частью общего имущества (квартиры), которая соответствует размеру его доли.

Однако, здесь неизбежны сложности, связанные с тем, что в квартире площади комнат практически никогда не соответствуют пропорции долей в общей собственности. В связи с этим приобретение доли в общей собственности на квартиру может быть довольно неудобным. Более того, оно рождает такие проблемы, как необходимость уживаться с другими собственниками.

Хотя несоответствие площадей и долей может быть компенсировано денежными выплатами тех, кто пользуется имуществом в большем объеме, чем соответствует его доле, в пользу тех, кто пользуется меньше.

Поэтому если покупатель все же решает именно таким образом приобрести право на жилье, ему следует еще до приобретения доли в квартире (в праве собственности) договориться с другими собственниками о порядке владения и пользования.

Покупателю также полезно знать, что если один из сособственников решил продать свою долю, то другим участникам общей собственности на квартиру принадлежит право преимущественной покупки продаваемой доли. Это – важное обстоятельство.

Как реализуется преимущественное право? Очень просто! При продаже доли продавец обязан в письменной форме предложить всем остальным сособственникам купить у него эту долю на тех же условиях, на которых он выставляет ее на рынок, то есть за ту же цену и с оплатой в те же сроки. У других собственников есть месяц на реализацию этого своего права преимущественной покупки, то есть на заключение с продавцом договора купли-продажи на предложенных условиях.

Если в течение месяца с момента письменного уведомления ни один из участников долевой собственности не пожелает купить продаваемую долю, то она может быть законно продана постороннему лицу. При этом, если все сособственники письменно откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месяца.

В случае нарушения преимущественного права покупки тот из собственников, который посчитает свое право нарушенным, может в течение трех месяцев с тех пор, как он узнал о нарушении своего преимущественного права, предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору. Физически это будет означать, что у покупателя доли в квартире отберут приобретенную им долю и возвратят ему уплаченные деньги.

Для того, чтобы с возвратом доли покупателю не было проблем, суды часто требуют, чтобы истец (как правило, это один или несколько собственников) внес на депозитный счет суда ту сумму, за которую продана доля. После вынесения решения суда о переводе на истца прав и обязанностей по договору эта сумма передается первоначальному покупателю, у которого суд отнял купленную им долю.

Даже если никто из сособственников не заявил о нарушенном праве, не подал иск в суд и т.п. для покупателя все равно остаются риски отказа от Росреестра в регистрации сделки. Связано это может быть с тем, что документы, подтверждающие соблюдение продавцом доли права преимущественной покупки, потребуют в Росреестре при регистрации перехода права на долю в общей собственности. Если продавец не представляет либо письменные отказы сособственников от покупки доли, либо подтверждение того, что он более чем за месяц до подачи документов на регистрацию предложил им реализовать это право, то регистрация будет приостановлена. В дальнейшем, если такие документы так и не будут представлены, в регистрации будет отказано.

Даже если регистрация в Росреестре будет проведена, это не дает гарантий того, что иск о переводе прав и обязанностей по договору не будет предъявлен. Связано это может быть с недобросовестностью продавца: он может банально подделать согласия сособственников, он может скрыть и от покупателя, и от регистратора, что кто-то из сособственников согласился купить его долю.

Поэтому в целях исключения рисков судебных разбирательств и связанных с ними потерь времени, денег и нервов покупателю рекомендуется самому убедиться, что другим собственникам была дана возможность купить долю. Идеальный вариант для покупателя — это получение от всех этих лиц письменных отказов от реализации своего преимущественного права, да еще и подписанных в его присутствии. И, конечно, самым надежным вариантом является составление отказов в нотариальной форме. При этом важно проследить, чтобы в тексте отказа было указано, от покупки на каких именно условиях они отказываются, и чтобы эти условия совпали с теми, которые предусмотрены в договоре о приобретении этой доли в квартире.

Если у покупателя не получается собрать отказы от всех сособственников, то ему рекомендуется, как минимум, удостовериться в том, что:

  • продавец направил всем участникам долевой собственности предложения выкупить его долю;
  • уведомление было получено всеми сособственниками;
  • со дня получения уведомления последним из адресатов прошло не менее месяца;
  • текст предложения сособственникам от продавца достоверно описывает все условия предполагаемого договора купли-продажи доли в квартире.

Хотя, покупателю надо иметь в виду, что нельзя полностью исключить вариант, при котором кто-то из сособственников прислал продавцу в ответ свое согласие купить его долю, но продавец умолчал об этом.