Претензию к застройщику предъявить можно. Это относится к случаям нарушения им срока передачи объекта долевого строительства или при наличии в нем недостатков. В претензии участник долевого строительства указывает свои требования и основания, на которых они основаны.
В каких случаях можно предъявить претензию
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику. Бывает так, что застройщик не исполняет или исполняет ненадлежащим образом свои обязательства по ДДУ. Тогда претензию можно предъявить в случаях, если застройщик:
- нарушил срок передачи объекта долевого строительства или
- передал объект долевого строительства с недостатками.
Отметим, что условия договора участия в долевом строительстве не должны ограничивать предусмотренные законом права потребителя. А также о не могут ухудшать его права. При этом условия договора могут улучшать положение участника долевого строительства. То есть они могут предоставлять ему больше прав, чем предусмотрено законодательством.
При наличии соответствующих оснований участник долевого строительства обязан соблюсти процедуру досудебного урегулирования спора. То есть он должен направить застройщику требование (претензию) о расторжении договора участия в долевом строительстве. В остальных случаях направление претензии не обязательно. Однако оно может способствовать разрешению конфликта без обращения в суд.
Претензия при нарушении срока
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Этот срок является единым для всех участников долевого строительства.
Обращаем внимание, что срок не считается нарушенным:
- если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта долевого строительства,
- а также, если он подписал соглашение об изменении предусмотренного договором срока.
Если имеет место нарушение срока, то участник долевого строительства может составить претензию в произвольной форме. В ней надо указать:
- Данные получателя претензии: наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты.
- Данные участника долевого строительства: ФИО, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).
- Описание обстоятельств, послуживших основанием предъявления претензии. Следует, в частности, указать:
- реквизиты договора долевого участия в строительстве;
- срок, предусмотренный для передачи объекта долевого строительства;
- а также срок его фактической передачи;
- дату подписания передаточного акта (если объект передан) или указание на то, что до настоящего времени объект не передан.
- Предъявляемые к застройщику требования, например о выплате неустойки указанием ее суммы и приведением расчета. Размер неустойки, подлежащей выплате гражданам, составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.
- Реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств.
- Перечень прилагаемых к претензии документов.
- Дату и подпись участника долевого строительства или его уполномоченного представителя.
К претензии следует приложить документы, подтверждающие требования. К ним, в частности, относятся:
- копии договора участия в долевом строительстве;
- документ, подтверждающий уплату цены договора;
- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (при наличии).
Если претензия застройщику предъявляется представителем, необходимо также приложить доверенность, подтверждающую его полномочия.
Претензия застройщику при наличии недостатков
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства соответствующего качества. Это означает, что объект соответствует:
- условиям договора;
- требованиям технических регламентов;
- проектной документации и градостроительным регламентам;
- а также иным обязательным требованиям.
Если объект построен с отступлениями от указанных требований и (или) от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика (если иное не установлено договором):
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Для обнаружения соответствующих недостатков договором устанавливается гарантийный срок. Он не может составлять менее пяти лет. Однако для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, предусмотрен меньший гарантийный срок. Он не может составлять менее трех лет. Гарантия на строение начинается со дня передачи объекта собственнику, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, а также на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Кроме того, вышеуказанные требования можно предъявить застройщику при отказе участника долевого строительства от подписания документа. Такой отказ связан, как правило, при несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям. А документом может быть передаточный акт или иной документ.
Отступлением от условий договора и, соответственно, основанием для соразмерного уменьшения его цены является передача объекта долевого строительства меньшей площади, чем это предусмотрено договором, если условиями договора не установлено возможное отступление площади передаваемого объекта от проектной площади.
В претензии следует указать:
- Данные получателя претензии: наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты.
- Данные участника долевого строительства: ФИО, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).
- Описание обстоятельств, послуживших основанием предъявления претензии. В частности, следует указать:
- реквизиты договора долевого участия в строительстве;
- цену договора;
- дату передачи объекта долевого строительства (если объект был передан);
- выявленные недостатки (дефекты) объекта долевого строительства и обстоятельства их выявления. Рекомендуется заблаговременно совместно с представителем застройщика составить акт о наличии нарушений. Также желательно приложить к акту фотографии.
- Требования, предъявляемые к застройщику. В зависимости от выбранного вида требований необходимо также указать желаемую сумму уменьшения цены договора. Кроме того, надо привести расчет стоимости устранения выявленных недостатков и т.д.
- Перечень прилагаемых к претензии застройщику документов.
- Реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств. Это в случае заявления требований об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков.
- Дату и подпись участника долевого строительства или его уполномоченного представителя.
К претензии следует приложить документы, подтверждающие требования. К ним относятся:
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие уплату цены договора;
- копии передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (при наличии);
- заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ по устранению недостатков и др.
Если претензия предъявляется представителем, необходимо также приложить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.
Порядок предъявления претензии
Претензию следует направить на все адреса застройщика. В частности, на адрес его места нахождения и на адрес, указанный в договоре. Адрес места нахождения можно узнать по номеру ИНН (или ОГРН) на официальном сайте ФНС России.
Если иное не установлено договором, направить претензию можно следующими способами:
- По почте. В этом случае рекомендуется направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Помимо этого, можно воспользоваться услугами службы доставки.
- В форме электронного документа. В этом случае такой порядок направления претензии рекомендуется предусмотреть в договоре. Кроме того, должна быть возможность достоверно установить, от кого исходит претензия застройщику и кому адресована.
- Лично путем подачи претензии уполномоченному лицу застройщика. Рекомендуется изготовить два экземпляра претензии. При передаче желательно, чтобы на экземпляре заявителя лицо, принявшее претензию, проставило свою подпись. А также дату принятия претензии.