Нужно ли платить НДФЛ при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

Если вы купили недвижимость, а затем её продали по цене ниже кадастровой стоимости, то должны ли вы платить налог НДФЛ? Давайте попробуем в этом разобраться.

С одной стороны, при продаже имущества, в том числе, недвижимости, физические лицо получает доход, с которого он должен платить НДФЛ. Под доходом подразумеваются суммы, полученные от продажи недвижимого имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав.

С другой стороны, законодательством предусмотрены различные правила и исключения, позволяющие в некоторых случаях на вполне законных основаниях такой налог не платить, либо получать налоговый вычет.

Так, на основании соответствующих норм Налогового кодекса РФ от налогообложения освобождаются доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи недвижимости, а также долей в недвижимости, при условии, что недвижимость находилась в собственности гражданина в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимости и более.

Напомним, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет.

Это означает, что если вы продаете недвижимость (например, квартиру или земельный участок), которая была в вашей собственности менее 5 лет, то считается, что у вас образуется доход, подлежащий обложению НДФЛ,

При этом полезно иметь в виду, что имеются особенности определения налоговой базы по НДФЛ в отношении доходов от продажи недвижимости.

Так в случае, если ваши доходы от продажи объекта недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этой недвижимости, подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданную недвижимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения ваши доходы от продажи этой недвижимости принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этой недвижимости.

Другими словами, при продаже недвижимости по цене ниже 70 процентов от кадастровой стоимости, будет считаться, что вы получили доход в размере 70 процентов от кадастровой стоимости.

Теперь поговорим о вычете. При определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, в том числе недвижимого.

Налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных гражданином в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в его собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. При этом величина вычета не может превышать 1 млн рублей. Это означает, что гражданину возвращается НДФЛ с суммы, не превышающей указанную. Таким образом, величина возвращенной по вычету суммы не превышает 130 тысяч рублей.

Вместо получения имущественного налогового вычета вы можете уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных вами и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого недвижимого имущества.

В заключение напомним, что при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы гражданина, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.