Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства: что это и зачем нужен

Тема обманутых дольщиков все еще остается одной из самых актуальных в нашей стране. Государство какие-то шаги в защиту граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, пытается предпринимать. Одним из реальных шагов в этом направлении стало создание в конце 2017 года Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Основная идея создания фонда состоит в аккумулировании средств за счет обязательных отчислений застройщиков, а при банкротстве застройщика – в компенсировании гражданам – участникам долевого строительства их финансовых потерь.

Что такое Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

Фонд создан Правительством РФ в соответствии со статьей 23.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» N 214-ФЗ.

Регистрация Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства состоялась 20 октября 2017 года в форме публично-правовой компании. Указанная дата является днем начала деятельности Фонда.

Какова цель создания Фонда? Он создан с целью защиты прав и интересов граждан, которые стали дольщиками, в случае, когда застройщик становится банкротом.

Как формируются средства Фонда? Это делается за счет обязательных отчислений тех застройщиков, которые для строительства многоквартирных домов привлекают денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства.

Какие отчисления в Фонд должны делать застройщики? Каждый застройщик должен отчислять в Фонд обязательные отчисления (взносы) в размере 1,2 процента от согласованной с дольщиком цены каждого договора долевого участия. При этом величина указанного выше взноса может изменяться на основании федерального закона, но не чаще одного раза в год.

Каковы функции Фонда? Основными функциями являются:

  • формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков;
  • контроль поступления взносов застройщиков в компенсационный фонд;
  • осуществление выплаты возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика;
  • осуществление финансирования мероприятий по завершению строительства незавершенных объектов;
  • аккредитация арбитражных управляющих.

Причины создания Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

Фонд был создан не на пустом месте. В 2016-17 годах ситуация с обманутыми дольщиками сильно обострилась. Народные волнения, связанные с проблемами новостроек и долевым участием в строительстве жилья приняли серьезные масштабы. Дело доходило до акций у Администрации Президента РФ.

Попытки Минстроя РФ решить проблемы своими силами ни к чему не привели.

В результате законодатели добавили в Закон N 214-ФЗ статью 23.2 «Защита прав граждан — участников долевого строительства». Данной статьей предусмотрено создание компенсационного фонда в целях защиты интересов дольщиков. Принцип работы фонда примерно такой же, как работа Агентства по страхованию вкладов граждан в банках. Если все будет работать, как задумано, то обманутые дольщики смогут получать выплаты из фонда в случае проблем с застройщиком.

Таким образом, главной причиной создания Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства стала попытка государства как-то застраховать граждан, пытающихся на свои деньги построить себе жилье.

Кого призван защитить Фонд

Напомним, что Фонд зарегистрирован 20.10.2017 года. Поэтому все застройщики, которые после указанной даты передают на государственную регистрацию первый заключенный ими договор долевого участия, сразу автоматически становятся участниками новой программы. Они обязаны перечислять взносы в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в размере 1,2 процента от цены каждого договора долевого участия.

Отметим, что застройщики в случае перечисления взносов в Фонд не обязаны страховать свою ответственность в страховых компаниях и/или получать поручительство у банков.

Обращаем внимание на одно важное обстоятельство. В случае, если застройщик дома первый договор долевого участия представил на государственную регистрацию до 20.10.2017 г., включительно (то есть до дня регистрации Фонда), то для регистрации такого договора и всех последующих договоров в отношении данного дома застройщик должен представить в регистрирующий орган договоры страхования своей ответственности, либо поручительства банка за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия. Без представления указанных документов договоры долевого участия регистрироваться не будут.

Таким образом, на сегодняшний день возможны две ситуации:

  • ситуация 1: застройщик не выплачивает взносы в Фонд, т.к. первый договор долевого участия передал на регистрацию до 20.10.2017 г.;
  • ситуация 2: застройщик выплачивает взносы в Фонд, т.к. первый договор долевого участия (и, соответственно, все последующие) регистрировался после 20.10.2017 г.

 

Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Ситуация 1 – застройщик не выплачивает взносы в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Если застройщик застраховал свою ответственность перед дольщиками и/или его обязательства перед ними обеспечены поручительством банка, то в случае банкротства застройщика или аналогичных проблем дольщики могут рассчитывать на адекватные компенсации от страховой компании или банка.

Если же застройщик не страховал свою ответственность и не имеет поручительства от банка, то дольщики могут рассчитывать на компенсационные выплаты только в рамках мероприятий банкротства. Дойдут ли какие-то деньги до дольщиков, и в каких размерах, — это вопрос.

Ситуация 2 — застройщик выплачивает взносы в Фонд.

В данной ситуации интересы дольщиков застрахованы уже более надежно, т.к. в случае банкротства застройщика Фонд защиты прав граждан будет производить выплаты участникам долевого строительства.

Какие выплаты производятся участникам долевого строительства из Фонда защиты прав граждан

Итак, Фонд аккумулирует средства, перечисляемые застройщиком. Если застройщик достраивает дом, дольщики получают квартиры, то все хорошо. Средства, перечисленные застройщиком, остаются в Фонде.

Если же застройщик признается банкротом до завершения строительства, то каждый дольщик сможет рассчитывать на получение компенсации в размере стоимости до 120 квадратных метров жилья. То есть, если дольщик оплатил строительство квартиры площадью более 120 квадратных метров, то ему будет компенсирована меньшая сумма, но эквивалентная указанной площади.

В правилах выплат из Фонда хорошо заметна аналогия со страхованием банковских вкладов. Действительно, вкладчик в случае банкротства банка может получить от Агентства по страхованию вкладов сумму своего вклада, но не более 1,4 млн. рублей.

Напомним, что выплаты из Фонда возможны дольщикам только того застройщика, который начал регистрировать договоры долевого участия после 20 октября 2017 года и, соответственно, начал отчислять взносы в Фонд защиты прав участников долевого строительства.

Отдельно отметим, что Фонд во исполнение функции защиты прав граждан, являющихся участниками долевого строительства, будет производить выплаты только при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении его конкурсного производства и наличия доказательств уплаты застройщиком обязательных взносов в Фонд.

Те же дольщики, которые не подпадают под действие программы с Фондом (их застройщик начал регистрацию договоров долевого участия до 20 октября 2017 года), в случае банкротства застройщика смогут претендовать на страховые выплаты (если застройщик застраховал свою ответственность), либо выплаты от поручителя (если таковой имеется).

Размеры и порядок выплат дольщикам из Фонда

Порядок выплат из Фонда установлен Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233.

Для получения выплат участники долевого строительства на своем собрании должны принять решение о получении возмещения из Фонда. После этого Фонд в течение 14 дней со дня принятия решения собранием размещает на своем официальном Интернет-сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений.

Важная деталь. Гражданам теперь не надо ждать завершения процедуры конкурсного производства застройщика. Они вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения до этого завершения (которое может тянуться годами).

При обращении о выплате возмещения каждый дольщик должен представить:

  1. заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной Фондом;
  2. паспорт;
  3. выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

 

Выплата возмещения из Фонда осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня представления всех необходимых документов.

Еще один важный момент. Прием заявлений о выплате возмещения и иных необходимых документов, а также сама выплата может осуществляться Фондом через банки-агенты, которые отбираются Фондом на конкурсной основе в установленном им порядке.

Однако схема выплат денег дольщикам не является единственной. Фонд может направить деньги на завершение начатого строительства. Но для принятия такого решения учитываются степень готовности дома, размер предоставляемых денежных средств и сроки, необходимые для завершения строительства, количество заключенных договоров долевого участия.

Если Фонд пойдет по такому пути, то средства на завершение строительства он должен будет предоставить выбранному по конкурсу юридическому лицу, имеющему намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства, земельного участка, и выполнить обязательства застройщика перед дольщиками, то есть достроить дом.

Каков же размер компенсации каждому дольщику. Сумма компенсации рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор.

Но есть существенное ограничение. Общая площадь, принимаемая в расчет при определении компенсационной выплаты, не может превышать 120 квадратных метров. Это означает, что если дольщик намеревался купить квартиру площадью более 120 квадратных метров, и, соответственно, по договору долевого участия внес полную оплату, то за метры, превышающие указанные предел, он денег не получит.

Что будет после 1 июля 2018 года

Предполагается, что с 1 июля 2018 года те дольщики, которые заключат договоры долевого участия по новостройкам, на строительство которых разрешение будет выдано с 1 июля 2018 года либо вообще не попадут в ситуацию, когда застройщик затягивает строительство или банкротится, либо (если с застройщиком имеются серьезные проблемы) получат компенсационную выплату из Фонда.

Таким образом, с созданием Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства и с введением новых требований к застройщикам предполагается, что их деятельность станет прозрачнее, материальная база — устойчивей, повысится контроль за деятельностью каждого застройщика. Поэтому будущие дольщики после заключения договора долевого участия будут защищены более надежно.

Есть информация о том, что в дальнейшем в России может быть переход на новую схему приобретения строящегося жилья. Вместо долевого строительства будет так называемое проектное финансирование. В конце 2017 года Правительством РФ утвержден план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства.