Особенности купли-продажи квартиры за наличный расчет

При осуществлении сделок по купле-продаже квартиры довольно распространенным является способ наличных расчетов между продавцом и покупателем. При таком способе расчетов в соответствии с договором может использоваться, в частности, банковская ячейка. Но иногда используются и другие варианты передачи наличных, а также другие способы расчетов, при которых непосредственная передача наличных не используется.

Более подробную информацию об использовании наличных при расчете за квартиру, а также о других способах оплаты по договору купли-продажи квартиры вы узнаете из статьи.

Расчет наличными при купле-продаже квартиры

При данном способе расчетов часто используется банковская ячейка. Суть способа состоит в том, что продавец квартиры, покупатель и банк оформляют и заключают трехсторонний договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения наличных денежных средств.

На определенном этапе реализации сделки по купле-продаже квартиры покупатель квартиры в присутствии продавца помещает деньги в банковскую ячейку. Момент помещения наличных в ячейку, срок хранения денег, условия доступа к ячейке, а также другие условия предварительно согласовываются сторонами сделки и фиксируются в договоре купли-продажи квартиры. Срок хранения наличных денег в ячейке может составлять несколько месяцев.

Чаще всего схема с банковской ячейкой работает так. Открыть ячейку после помещения в неё наличных может только продавец и только после предъявления документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю квартиры. Причем, как правило, время, в течение которого у продавца имеется такое право, является ограниченным и устанавливается трехсторонним договором, о котором мы упоминали выше.

После истечения установленного договором срока продавец квартиры уже не может без покупателя открыть ячейку с наличными. У покупателя же, наоборот, появляется право доступа к ячейке без участия продавца и возможность забрать свои наличные деньги обратно.

Одним из вариантов описанного выше способа с использованием банковской ячейки является вариант с банковским векселем. Идея данного варианта расчетов состоит в том, что покупатель приобретает банковский вексель на сумму, равную стоимости квартиры. Купленный вексель в присутствии продавца, покупателя и представителя банка закладывается в ячейку. По завершении сделки купли-продажи квартиры и представлении необходимых документов продавец получает доступ к банковской ячейке, забирает вексель и погашает его в этом же банке, получая наличные (если это соответствует условиям сделки).

Кроме описанного выше способа с использованием банковской ячейки, могут использоваться и более простые способы передачи наличных средств. Однако они могут нести определенные риски как для продавца квартиры, так и для покупателя. Рассмотрим эти риски подробнее.

Риски для покупателя. Если покупатель передает наличные денежные средства в момент подписания договора купли-продажи квартиры до регистрации перехода права собственности на неё, то имеется риск того, что в регистрации перехода права собственности будет отказано. Это, например, может быть в случае, если договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан лицом, не имеющим на то полномочий. Покупатель в такой ситуации может оказаться и без денег, и без квартиры.

Риски для продавца. Если покупатель и продавец договорились произвести расчеты наличными после регистрации перехода права собственности на квартиру, то возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине не уплатит установленную сумму продавцу. В таком случае продавец может оказаться без квартиры и денег.

Исходя из вышесказанного, можно утверждать, что расчет наличными по договору с использованием банковской ячейки является относительно безопасным способом расчета при купле-продаже квартиры

Другие способы расчетов при купле-продаже квартиры, кроме наличных

По-крупному, существует два относительно безопасных способа расчетов. Это расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием банковского счета эскроу. Рассмотрим их подробнее.

Расчеты по аккредитиву. Данный способ расчета состоит в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на специально открытый расчетный он вносит сумму, равную стоимости квартиры.

После предъявления продавцом квартиры в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает или перечисляет продавцу сумму, находящуюся на аккредитиве.

Аккредитивы бывают, в частности, безотзывными, когда банк не может изменить или отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств, и отзывными.
Для продавца предпочтительным является открытие именно безотзывного аккредитива.

За открытие аккредитива банки, как правило, взимают комиссию, сумма которой зависит от суммы аккредитива.

Расчеты с использованием банковского счета эскроу. Этот способ является относительно новым (статья о счете эксроу добавлена в Гражданский кодекс РФ в 2017 году). Его суть заключается в том, что покупатель квартиры на основании договора купли-продажи квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по покупке квартиры. После этого покупатель квартиры вносит на открытый счет эскроу сумму, равную стоимости квартиры.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры. При предъявлении продавцом в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу (то есть покупатель) не может распоряжаться денежными средствами, пока они находятся на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры условий. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором эскроу.