Особенности договора купли-продажи доли в квартире

Собственник доли в квартире может продать свою долю путем заключения договора купли-продажи. Данная ситуация, когда у квартиры имеется несколько собственников, а один из них хочет продать свою долю, является довольно распространенной. При этом должны соблюдаться установленные законом правила продажи такого вида имущества (квартиры), включая требования к договору купли-продажи доли.

Общие требования к сделке по купле-продаже доли в жилом помещении

Для того чтобы сделка состоялась и не была признана недействительной, должны быть соблюдены определенные законодательно установленные требования. Этих требований немного, но все они существенные. Давайте их рассмотрим.

Первое требование. Перед продажей доли в квартире лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру, продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности на квартиру о предполагаемой продаже. Дело в том, что остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той же цене, за которую она продается. О порядке извещения собственников долей о продаже см. нашу статью.

Продавец сможет продать свою долю в квартире, если собственники остальных долей не купят её на условиях, предложенных продавцом, в течение одного месяца с момента получения извещения. По истечении месяца продавец квартиры может заключить договор купли-продажи доли с третьим лицом.

Продавец может продать свою долю в квартире по договору и раньше, до истечения месяца, если все владельцы остальных долей в письменном виде откажутся от покупки продаваемой доли.

Второе требование. Договор купли-продажи доли квартиры должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами сделки.

Третье требование. Данный вид сделки подлежит нотариальному удостоверению. Но данное требование не распространяется на сделки при заключении договора купли-продажи долей в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве.

Четвертое требование. Переход права собственности на долю в квартире подлежит государственной регистрации. Факт государственной регистрации удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи доли.

Условия договора о купле-продаже доли в квартире

В договор купли-продажи доли надо включить условия, предусмотренные законом для данного вида договоров. Такие условия называются существенными.

Одним из существенных условий является предмет договора, то есть то недвижимое имущество (доля в квартире), в отношении которого заключается сделка. Это имущество должно быть точно идентифицировано. Это означает, что в договоре должны быть указаны кадастровый номер, площадь и адрес квартиры. Если эти данные в договоре отсутствуют, то при возникновении спорных ситуаций договор купли-продажи доли может быть признан незаключенным.

При необходимости данные о квартире можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, информацию о квартире можно найти на официальном сайте Росреестра.

Существенным условием договора является также цена сделки. Без указания цены доли квартиры договор купли-продажи считается незаключенным.

Цену можно указать как за долю квартиры в целом, так и за единицу ее площади. Причем указать цену можно как в рублях, так и в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте.

Еще одним существенным условием договора продажи доли является перечень проживающих и/или зарегистрированных в квартире лиц с указанием их прав на пользование квартирой, доля которой продается. За этими лицами остается право пользования квартирой после продажи доли. Поэтому сведения о таких лицах должны быть отражены в договоре.

Все остальные условия, включаемые в договор, являются дополнительными. Этими условиями можно предусмотреть:

  • порядок расчетов между сторонами (срок оплаты, форма оплаты и т.п.);
  • права и обязанности сторон;
  • сроки передачи доли от продавца к покупателю;
  • перечень документов, подтверждающих передачу прав на долю;
  • сведения о наличии или отсутствии ограничений и обременений (залог, арест и т.п.) в отношении квартиры или доли;
  • другие условия.

 

Образец договора купли продажи доли в квартире

По нижеприведенным ссылкам можно ознакомиться с образцами договоров купли-продажи доли в квартире. В качестве примеров приведены два образца. Они несколько отличаются по форме, но содержат все существенные условия, предусмотренные законодательством для договоров данного вида.

С обезличенной формой (образцом) договора купли-продажи доли можно ознакомиться здесь. В данной форме договор структурно поделен на разделы.

С примером договора о купле-продаже доли в квартире можно ознакомиться здесь. Этот образец содержит вымышленные имена продавца и покупателя, а также вымышленные адреса и реквизиты документов.