Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Квартиру, находящуюся в ипотеке, то есть квартиру, за которую не выплачен ипотечный кредит, можно продать несколькими способами. Порядок оформления зависит от выбранного способа продажи квартиры. В статье мы рассмотрим три способа продажи ипотечной квартиры и отметим их основные особенности.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Среди основных способов продажи жилья (квартиры), находящегося в ипотеке, можно выделить три основных способа. К ним можно отнести следующие:

Первый способ — досрочное погашение кредита. По данному способу продавец квартиры погашает кредит, а банк, выдавший ипотечный кредит, и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога на квартиру. Кредит продавец может погасить за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, После этого квартира освобождается от ипотеки и её можно продавать.

При реализации данного способа есть особенности, о которых мы расскажем ниже.

Второй способ. При реализации данного способа оформление купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, происходит при участии банка, выдавшего кредит. Выглядит это примерно так: сначала покупатель квартиры погашает кредит, затем банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога, а после этого происходит продажа квартиры.

При реализации третьего способа происходит переоформление ипотечного кредита на покупателя квартиры (то есть переоформление на новое лицо). Главная особенность способа состоит в том, что для его реализации необходимо обязательно получить согласие банка на переоформление кредита. А так как различные банки могут иметь разные условия на предоставление согласия, то это обстоятельство может вносить дополнительные особенности, связанные с переоформлением ипотечного кредита.

Ниже мы рассмотрим особенности реализации каждого из трех способов продажи жилья (квартиры), находящегося в ипотеке.

Продажа после досрочного возврата кредита

Напомним, что при реализации данного способа гражданин, желающий продать жилье, находящееся в ипотеке, должен для начала погасить ипотечный кредит за счет собственных средств или средств покупателя квартиры. Далее банк и регистрирующий орган освобождают квартиру от залога.

Основная особенность здесь состоит в том, что для досрочного погашения кредита в банк нужно вернуть деньги. Где взять денежные средства – это отдельный вопрос. Если у продавца квартиры деньги в необходимом количестве имеются, то особых проблем нет.

Но чаще всего продажа жилья, находящегося в ипотеке, связана с отсутствием денег у продавца. В такой ситуации продавец вынужден предлагать покупателю схему, в соответствии с которой погашение кредита осуществляется на деньги покупателя. Схема сама по себе – нормальная. Но, как правило, покупатели неохотно соглашаются на сделку по такой схеме. Дело в том, что, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, покупатели рискуют потерять свои деньги и не получить квартиру.

Данная схема имеет еще один недостаток, заключающийся в том, что и продавец ипотечной квартиры, и покупатель вынуждены какое-то время находиться в ожидании, пока банк и Росреестр снимут с квартиры обременение, связанное с её залогом.

Тем не менее, описанный способ продажи жилья (квартиры), находящегося в ипотеке, является наиболее простым, особенно в условиях, когда продавец и покупатель находятся в доверительных отношениях.

Ниже мы рассмотрим два способа продажи ипотечной квартиры с участием банка, выдавшего ипотечный кредит.

Продажа после погашения кредита при участии банка

Данный способ купли-продажи квартиры может быть реализован двумя вариантами.

Вариант 1. Обременение с квартиры снимается продавцом.

Как это происходит? Сначала покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи. Далее покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу квартиры документарную закладную и выдает ему справку о погашении задолженности по кредиту. Это делается при условии, что права банка удостоверялись такой закладной. Если закладной в документарной форме не было или она была обездвижена, то можно воспользоваться вторым (описанным ниже) вариантом реализации данного способа купли-продажи жилья в ипотеке.

На следующем шаге покупатель либо закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, денежные средства в сумме разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца, либо открывает в банке аккредитив на эту сумму разницы.

В установленный предварительным договором купли-продажи квартиры срок продавец регистрирует снятие обременения с квартиры.

После этого продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи ипотечной квартиры, на основании которого регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.

На заключительном шаге денежные средства из банковской ячейки либо денежные средства, находящиеся на аккредитиве, на основании предусмотренных законом и договором купли-продажи документов передаются продавцу квартиры. Одним из основных документов является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Эта выписка удостоверяет государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Вариант 2. Обременение с квартиры снимается банком-кредитором.

Сначала, как и в варианте 1, покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры. Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в Росреестр о погашении задолженности продавца и направляет в этот орган документы для снятия обременения, в том числе документарную закладную либо выписку по счету депо, если она была обездвижена или выдавалась электронная закладная.

Как и в первом варианте покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца банку по кредиту или же открывает на эту сумму аккредитив.
На следующем шаге продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи ипотечной квартиры. После этого происходит регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю.

В заключение либо продавцу выдаются денежные средства из банковской ячейки, либо исполняется аккредитив. Эти действия осуществляются при предъявлении покупателем документа, удостоверяющего переход к нему права собственности на квартиру.

Переоформление ипотеки на жилье на новое лицо

Сразу отметим, что для реализации данного способа должно быть согласие банка на переоформление ипотечного кредита на покупателя.

Дело в том, что в такой ситуации имеет место и продажа квартиры, и продажа кредита. Главной особенностью здесь является то, что для переуступки прав и обязанностей покупателю по договору об ипотечном кредите он должен отвечать всем требованиям банка для заемщиков по ипотечным кредитам.

Если согласие банка имеется, то банк, продавец жилья в ипотеке и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, приобретающий заложенную квартиру, становится на место заемщика (продавца) и принимает на себя все его обязанности по договору об ипотечном кредите, в том числе и те обязанности, которые не были надлежаще выполнены продавцом. В этом случае квартира остается под обременением в виде ипотеки.

На следующем шаге продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры, а банк и покупатель заключают новый кредитный договор.

Далее, после подписания договоров в Росреестре, регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю, и вносятся изменения в запись об ипотеке в связи со сменой залогодателя.

Отдельно отметим, что все описанные выше способы продажи квартиры, находящейся в ипотеке, являются примерными. В связи с этим возможные варианты схемы продажи ипотечного жилья (квартиры), рекомендуется обсуждать с банком, выдавшем кредит. По результатам переговоров можно принимать решение о конкретной схеме и варианте продажи квартиры.