Как правильно сдать квартиру в аренду

Гражданин, являющийся собственником квартиры, может сдать её в аренду за плату другому гражданину. Для этого можно заключить договор, предусматривающий условия сдачи. О том, как сдать свою квартиру в аренду правильно, вы узнаете из данной статьи.

Отметим сразу одну особенность. Использование словосочетания «аренда квартиры» в случае, когда об этом договариваются граждане (физические лица), не является корректным. В этом случае правильнее говорить о найме. Но так сложилось, что в обиходе указанное словосочетание устоялось. Поэтому, несмотря на его юридическую некорректность, мы будем использовать при сдаче квартиры термин «аренда».

Общие особенности сдачи квартиры в аренду

При предоставлении квартиры в пользование другому гражданину вы можете заключить с ним устный или письменный договор. Но лучше (правильнее) заключить договор аренды квартиры в письменной форме, так как это позволит однозначно зафиксировать условия договора и предотвратит возможные споры по поводу согласованных условий предоставления и пользования квартирой.

Вы можете сдать в аренду квартиру на любой срок в пределах пяти лет. Но если вы не оговорили с арендатором сроки договора, то договор считается заключенным на пять лет.

В договор включаются условия сдачи квартиры и условия пользования ею в течение аренды. О том, какие условия надо включить в договор, мы расскажем в следующем разделе.

Есть еще одна особенность, связанная со сдачей квартиры в аренду. Если вы сдаете квартиру на год и более, то вам придется обратиться в Росреестр для регистрации договора и ограничений ваших прав на квартиру в связи со сдачей её в аренду. Для этого вам надо подать заявление в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. Если вы этого не сделаете, то вас могут оштрафовать на 5000 рублей. Поэтому будет правильно, если вы с договором аренды квартиры обратитесь в Росреестр.

Также имейте в виду, что вам надо будет ежегодно подавать в налоговую инспекцию декларацию по НДФЛ и уплачивать налог на доходы физических лиц за периоды действия договора.

Более подробную информацию о договоре аренды вы найдете в следующем разделе.

Что включить в договор об аренде квартиры

Если вы решили оформить договор аренды в письменном виде, то вам надо будет отразить в нем все существенные условия. Под такими (существенными) условиями понимаются условия, предусмотренные законом, а также все условия, которые вы сами считаете важными для включения в договор.

Какие же условия надо включить в договор, чтобы сдача квартиры в аренду была оформлена правильно?

Во-первых, это – предмет договора. Предметом договора аренды является квартира. Поэтому в договоре она была четко определена. Для этого вам надо указать все характеристики квартиры, такие как:

  • местонахождение (почтовый адрес, номер подъезда, этаж);
  • кадастровый номер;
  • общая и жилая площадь, количество комнат.

 

Во-вторых, если вы сдаете квартиру с мебелью, бытовой техникой и т.п., то в договор надо включить условия о порядке пользования этими предметами и устройствами, а также об ответственности арендатора за порчу или утрату имущества. Для этого включите в договор:

  • перечень мебели и техники, которыми может пользоваться арендатор;
  • условие об ответственности арендатора за порчу или утрату имущества;
  • размер денежной суммы, вносимой арендатором в качестве залога сохранности имущества.

 

В-третьих, включите в договор условия об оплате аренды квартиры. Эти условия, как правило, должны включать:

  • размер суммы;
  • порядок оплаты;
  • порядок изменения размера оплаты; 
  • внесение арендатором обеспечительного платежа.

 

Условия о сумме арендной платы, о порядке внесения платы и порядке изменения её размера надо прописать в договоре. Вы также можете включить в договор условие о внесении арендатором платы за аренду вперед (например, за один-два месяца).

Имейте в виду, что при отсутствии в договоре сдачи квартиры в аренду условия о порядке оплаты арендатор по закону должен будет платить за аренду ежемесячно. Но тогда вы не сможете менять размер арендной платы в течение всего времени действия договора.

При включении в договора условия об обеспечительном платеже вам придется аккуратно приписать условие возврата арендатору этого платежа.

В-четвертых, будет правильным при сдаче квартиры в аренду включить в договор условие о сроке договора. Хотя формально данное условие существенным не является. Но вам надо помнить о том, что договор аренды квартиры по закону не может быть заключен на срок более пяти лет. Поэтому, если вы не укажете срок, то договор будет считаться заключенным на пять лет.

Еще есть несколько моментов, связанных со сроком договора, о которых полезно знать. Речь идет об ограничениях для арендатора, если квартира сдается на срок менее одного года. Это – следующие ограничения:

  • арендатор не имеет права вселять в квартиру (даже временно) других граждан;
  • арендатор не вправе сдавать квартиру в субаренду;
  • арендатор не будет иметь преимущества на заключение договора на новый срок;
  • в случае смерти арендатора или его выезда из квартиры договор прекращает свое действие.

 

Имейте в виду, что перечисленные выше ограничения возможны только в случае, если в договоре отсутствуют условия, связанные с ними. Вы можете включить в договор условия, отменяющие эти ограничения.

В-пятых, очень желательно включить в договор условие о постоянно проживающих с арендатором лицах. В этом случае будут перечислены лица, которые могут постоянно проживать в квартире вместе с арендатором, и одновременно будут оговорены условия их проживания в сдаваемой в аренду квартире. Например, можно отразить условия и порядок внесения платы, проведения ремонта и т.п.

В-шестых, было бы полезным и правильным внести в договор также условие о регистрации проживающих в сдаваемой в аренду квартире лиц в случае, если срок их проживания превышает 90 дней. Жильцы обязаны зарегистрироваться в течение 90 дней. Если кто-то этого не сделает, то вам придется в течение трех рабочих дней уведомить регистрационный орган о проживании в вашей квартире гражданина без регистрации.

Полезно знать, что жилец может не регистрироваться, если он является вашим родственником, а вы сами зарегистрированы по месту жительства в сдаваемой квартире.

Кроме того, жилец может не регистрироваться в арендуемой квартире, если он зарегистрирован по месту жительства в том же субъекте РФ, где снимает квартиру. Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Севастополь и Республика Крым рассматриваются в смысле регистрации, как один субъект.

В-седьмых, условие о том, кто, когда и как оплачивает коммунальные услуги и оплачивает иные платежи за квартиру, также желательно включить в договор. В соответствии с законом, при отсутствии в договоре этого условия, такие платежи должен делать арендатор.

В договоре также полезно прописать порядок оплаты таких платежей как плата за телефонные переговоры, за пользование Интернетом, кабельным телевидением и т.п.

В-восьмых, не забудьте включить в договор условие о ремонте квартиры. Если вы не укажете, кто и за чей счет делает ремонт (то есть этого условия в договоре не будет), то по закону арендатор должен будет делать за свой счет текущий ремонт, а вам придется делать капитальный ремонт.

В договор можно включить и другие полезные условия, среди которых можно отметить следующие:

  • условия расторжения договора (срок и порядок уведомления другой стороны, возврат платежей и т.п.);
  • условия о форс-мажорных обстоятельствах;
  • условия о нахождении в квартире домашних животных (запрет на нахождение, различного рода ограничения и т.п.).

 

С образцами различных вариантов договора аренды вы можете ознакомиться здесь

Краткосрочная и долгосрочная аренда квартиры: в чем отличия

Договор об аренде квартиры можно заключить на любой срок, не превышающий пяти лет.

При сдаче квартиры на срок менее года аренда считается краткосрочной. В этом случае вам не потребуется регистрировать договор аренды и ограничение своих прав в Росреестре.

Кроме того, при краткосрочной аренде на арендатора накладывается ряд ограничений (о них мы писали выше), если они не изменены или не отменены соответствующими условиями, включенными в договор.

Если вы сдаете квартиру более чем на один год, то аренда считается долгосрочной. Тогда вам нужно регистрировать договор и ограничение ваших прав на квартиру в связи с арендой в Росреестре. После проведения государственной регистрации договора аренды на нем ставится специальная регистрационная надпись.

Еще раз обращаем внимание на то, что если в договоре об аренде сдаваемой квартиры срок аренды не указан, то аренда будет долгосрочной, то есть будет продолжаться пять лет (если стороны договора не расторгнут договор ранее).