Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры расторгнуть можно как по соглашению между продавцом и покупателем, так и в судебном порядке. Законодательно установлены определенные правила такого расторжения, о которых вы узнаете из статьи.

Общие правила расторжения договора

Граждане, заключившие договор купли-продажи квартиры, могут его расторгнуть до того момента, когда они исполнили свои обязательства по договору. В частности, речь идет о регистрации перехода права собственности на квартиру, о передаче квартиры и о передаче денежных средств.

Обращаем внимание на то, что даже если переход к покупателю права собственности на купленную им квартиру уже зарегистрирован, но при этом покупатель не расплатился с продавцом, то есть нарушил одно из существенных условий договора купли-продажи, по требованию продавца такой договор может быть расторгнут.

Договор купли-продажи квартиры стороны могут расторгнуть:

  • по взаимному соглашению;
  • по решению суда по требованию одной из сторон (продавца или покупателя) в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Прокомментируем некоторые моменты, связанные с договором.

О существенном нарушении договора. Полезно знать, что существенным признается такое нарушение договора, в результате которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Если говорить о договоре купли-продажи квартиры, то к существенным нарушениям можно отнести неуплату покупателем и отказ продавца в передаче квартиры.

О существенном изменении обстоятельств. Здесь речь идет о таких изменениях обстоятельств, при которых они изменились настолько, что, если бы продавец и/или покупатель могли это предвидеть, то они бы не заключили договор или заключили его на значительно отличающихся условиях. В этом случае расторжение договора возможно как по соглашению сторон, так и по решению суда.

Об особенностях расторжения договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон и в судебном порядке мы расскажем ниже.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

Расторжение договора по соглашению сторон является более предпочтительным, чем по суду. Такое расторжение – менее хлопотно и менее затратно. Ключевыми действиями расторжения по соглашению являются следующие.

Первое действие — составление и оформление соглашения.

В случае договора купли продажи квартиры соглашение должно быть составлено в письменном виде.

Что касается содержания соглашения, то в нем необходимо отразить условия расторжения договора, а также указать, что получает каждая из сторон договора (покупатель и продавец). С образцом соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можно ознакомиться здесь.

Если договор купли-продажи был нотариально заверен, то соглашение тоже необходимо нотариально удостоверить. Если же договор о квартире был составлен в простой письменной форме, то и соглашение нотариально удостоверять не нужно.

Соглашение вступает в действие в соответствии с его условиями.

Второе действие зависит от того, переданы или нет на государственную регистрацию документы для перехода права собственности.

Если документы в Росреестр уже поданы, но запись о переходе прав в него не внесена, то покупатель и продавец (или нотариус, если заявление о госрегистрации было представлено нотариусом) должны каждый от себя подать в Росреестр подписанное заявление прекращении регистрации перехода права собственности на квартиру и об отзыве документов с регистрации.

После прекращения регистрации прав на основании заявлений от покупателя и продавца квартиры Росреестр возвращает половину суммы госпошлины, уплаченной за госрегистрацию.

Расторжение договора в судебном порядке

Чаще всего до суда дело доходит в случае если на предложение от инициатора расторжения договора другая сторона не отвечает или отвечает отказом.

Для судебного расторжения договора купли-продажи квартиры существует установленный порядок.

Как правило, инициатором расторжения договора является одна из его сторон (покупатель или продавец).

Первое, что должен сделать инициатор расторжения, – это направить другой стороне договора требование о его расторжении.

Такое требование можно вручить под подпись либо направить заказным письмом или телеграммой. Ключевым моментом данного шага является организация подтверждения направления требования другой стороне. Таким подтверждением может быть роспись на копии текста требования второй стороны или её представителя, документ о вручении письма или телеграммы.

Если на требование вторая сторона не отвечает или дает отрицательный ответ, то придется обращаться в суд.

Отметим, что исковое заявление в суд можно подать только после обращения ко второй стороне. В противной случае суд просто не примет иск к рассмотрению.

Поэтому в суд вместе с исковым заявлением надо представить письменный отказ от второй стороны либо в заявлении отметить факт отсутствия ответа ответ в срок, указанный в требовании к другой стороне, либо срок, установленный договором. Если сроки ожидаемого ответа ни в требовании, ни в договоре не указаны, то действует законодательно установленное правило 30-дневного срока.

Второе, что должен сделать истец (инициатор расторжения договора), — это подготовить исковое заявление и документы, которые будут подаваться в суд вместе с иском.

В исковом заявлении необходимо указать требование о расторжении договора о купле-продаже квартиры и возврате имущества. Продавец требует возврата квартиры, покупатель требует возврата денежных средств. С образцом искового заявления можно ознакомиться здесь.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
  • документы и другие доказательства, подтверждающее направление требования о расторжении договора в досудебном порядке;
  • копии искового заявления и прилагаемых к нему документов в соответствии с количеством лиц, участвующих в деле;
  • расчет взыскиваемой суммы (в зависимости от обстоятельств дела);
  • ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела. Данный документ подается только в случае необходимости, в зависимости от обстоятельств дела (то есть в случае, если есть вероятность такого события);
  • документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Размер госпошлины зависит от цены иска и составляет:

  • 4% от цены иска, но не менее 400 рублей – при цене иска до 20 000 рублей;
  • 800 рублей плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 рублей – при цене иска от 20 001 до 100 000 рублей;
  • 3 200 рублей плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 рублей – при цене иска от 100 001 до 200 000 рублей;
  • 5 200 рублей плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 рублей – при цене иска от 200 001 до 1 000 000 рублей;
  • 13 200 рублей плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей – при цене иска свыше 1 000 000 рублей.

На третьем шаге исковое заявление и прилагаемые к нему документы необходимо подать в районный суд по месту нахождения квартиры, в отношении которой расторгается договор.

Напомним, что если досудебный порядок разрешения спора по квартире не был соблюден, то суд не примет исковое заявление (вынесет определение о возвращении иска истцу). После устранения нарушения истец сможет повторно обратиться в суд с иском к тому же ответчику, по тем же основаниям.

В течение пяти дней со дня поступления искового заявления судья рассматривает вопрос о принятии его к производству. О принятии заявления судья выносит определение, на основании которого возбуждается дело.

Поэтому следующим шагом истца будет участие в судебных разбирательствах. В связи с этим полезно знать, что по общему правилу суд должен рассмотреть дело и принять по нему решение в течение двух месяцев со дня поступления заявления от истца.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Обжаловать решение можно в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Если в Единый государственный реестр недвижимости уже была внесена запись о переходе права собственности, то после принятия судом положительного решения по расторжению договора, Росреестр на основании судебного решения должен зарегистрировать прекращение права собственности покупателя и вновь зарегистрировать право собственности продавца на его квартиру.