Как можно вернуть подоходный налог при покупке квартиры

После покупки квартиры и оформления её в собственность вы можете вернуть подоходный налог. Как осуществить возврат НДФЛ, в каком размере его можно вернуть, каков порядок возврата? На эти и другие вопросы, связанные с возвратом налога с покупки квартиры, вы найдете ответы в данной статье.

Условия возврата подоходного налога после покупки квартиры

Возврат налога НДФЛ по сути является льготой, предоставляемой гражданину в связи с приобретением им квартиры или другой недвижимости. В основе этой льготы находится так называемый налоговый вычет, предоставляемый гражданину в размере его доходов, ушедших на оплату купленной квартиры.

Возможность использования вычета при покупке квартиры означает, что часть дохода гражданина (в размере предоставленного вычета) не облагается налогом на доходы физических лиц. А так как гражданин со своих доходов налог уже оплатил, то впоследствии ему возвращается уплаченный налог в размере суммы, потраченной им на покупку квартиры.

Рассмотрим условия, при которых вы после покупки квартиры сможете вернуть излишне уплаченный подоходный налог.

Первым условием является наличие у вас официального дохода, с которого вы и/или ваш работодатель перечисляли в бюджет НДФЛ.

Вторым условием возврата НДФЛ с купленной квартиры является:

  • факт регистрации права собственности на купленную квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Это право подтверждается либо свидетельством о регистрации (такие свидетельства выдавались до 15 июля 2016 года), либо или выпиской из ЕГРН;
  • или наличие акта о передаче вам квартиры в случае, если квартира куплена в еще строящемся доме, и наличие документов, подтверждающих расходы на её покупку.

 

Третьим условием, необходимым для возврата налога, является наличие у вас статуса налогового резидента (что означает фактическое ваше нахождение в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев).

Кроме излишне уплаченного НДФЛ, связанного с затратами на покупку квартиры, вы можете вернуть налог с тех ваших доходов, которые вы потратили на выплату банку процентов по кредиту, взятому на покупку квартиры либо кредиту, полученному в целях рефинансирования такого кредита.

Сразу отметим, что оформить такой возврат налога по процентам вы сможете при наличии документов, подтверждающих право на получение вычета на квартиру, а также при наличии документов, подтверждающих факт уплаты процентов.

Законом не предусмотрено ограничение срока, в течение которого вы можете воспользоваться правом на возврат излишне уплаченного налога. Это означает, что если вы купили квартиру в том году, в котором у вас не было доходов, облагаемых НДФЛ, то вы можете вернуть налог позже, когда такие доходы появятся.

Но если вы все время работали, то у вас есть только три года на возврат подоходного налога. То есть вы можете воспользоваться своим правом на получение вычета (и, соответственно, правом на возврат налога) только по тем доходам, которые вы получили не ранее чем за три календарных года, предшествующих году, в котором вы обратились с заявлением о том, чтобы вам вернули излишне уплаченный НДФЛ.

Например, если вы купили квартиру в 2018 году, то за возвратом НДФЛ в отношении ваших облагаемых подоходным налогом доходов за 2018 год вы можете обратиться в налоговый орган в течение 2019 — 2021 годов.

Обращаем внимание на то, что вы можете получать возврат налога несколько раз по одной квартире или по нескольким объектам недвижимости. Но это может продолжаться только до тех пор, пока общая стоимость этих объектов не достигнет 2 млн. рублей. Указанная сумма является предельной, в размере которой вам может быть предоставлен вычет.

Рассмотрим два примера.

Первый пример. Вы купили квартиру за 2,7 млн. рублей. Ваш официальный годовой доход в год покупки квартиры составлял 1.5 млн. рублей. Поэтому вы сможете в следующем году вернуть подоходный налог с суммы 1.5 млн. рублей (его величина составит 195 тысяч рублей), а еще через год вы вернете налог с суммы 0.5 млн. рублей (в размере 65 тысяч рублей).

Второй пример. Вы купили квартиру за 1.3 млн. рублей. В следующие два года вам вернули уплаченный НДФЛ с этой суммы. У вас остается возможность получить НДФЛ с оставшейся суммы 0.7 млн. рублей. Поэтому если вы купите, например, жилой дом, то сможете вернуть НДФЛ с оставшейся суммы 0.7 млн. рублей.

Но уже после этого оформить возврат налога в связи с покупкой недвижимости вы не сможете никогда.

Какой размер возвращаемого НДФЛ

Размер возвращаемого НДФЛ связан с теми расходами, которые вы понесли непосредственно в связи с покупкой квартиры. Вам вернут 13 процентов от затраченной на покупку квартиры суммы, но не более 260 тысяч рублей. И связано это с тем, что законом установлена предельная сумма, с которой налог может быть возвращен. Величина этой предельной суммы составляет 2 млн. рублей. Её называют предельной величиной налогового вычета.

Если вы к тому же на покупку квартиры потратили средства, взятые в кредит в банке специально для покупки квартиры, то вы сможете рассчитывать на получение НДФЛ в размере 13 процентов от суммы расходов на выплату процентов по кредиту. Предельная величина ваших расходов, с которых можно получить НДФЛ при этом составит 3 млн. рублей. Это означает, что максимальный размер НДФЛ, на возврат которого вы сможете рассчитывать, составляет 390 тысяч рублей.

Подытоживая вышесказанное, отметим, что если вы кредит не брали, то размер возвращаемого НДФЛ составит 13 процентов от прямых ваших расходов на квартиру, но не более 260 тысяч рублей. Если же вы брали кредит в банке, то вы можете дополнительно получить НДФЛ в размере 13 процентов от суммы, которую вы израсходовали на погашение процентов по кредиту, но не более 390 тысяч рублей. Получается, что максимальный размер возвращаемого НДФЛ ни при каких обстоятельствах не может превысить 650 тысяч рублей.

Отметим одно важное обстоятельство. Возврат НДФЛ можно получать с нескольких объектов недвижимости до тех пор, пока полностью не выберется максимально возможный к возврату размер НДФЛ. Это правило начало действовать только с 2014 года. До указанного года льгота по возврату налога предоставлялась только на одну покупку недвижимости, да и сама предельная сумма возврата была меньше. Поэтому те граждане, которые до 2014 года получили возврат НДФЛ в сумме, меньшей, чем 260 тысяч рублей, в настоящее время дополучить его до указанной суммы не смогут.

С 2014 года также стало возможно переносить неполученный остаток подоходного налога на другие периоды. Это решение – в пользу налогоплательщика, так как часто за один календарный год не получается вернуть весь НДФЛ.

Отметим несколько моментов, связанных с возвратом НДФЛ по процентам по кредиту.

Кредитный договор с банком обязательно должен быть целевым, а именно, на приобретение квартиры. По обычному потребительскому кредиту, даже если средства реально направлялись на покупку квартиры, получить возврат налога по процентам вы не сможете.

Возврату подлежит налог, перечисленный с ваших доходов, фактически потраченных на их погашение.

Еще момент. Вернуть НДФЛ с сумм процентов по кредиту можно только с одного объекта недвижимости. Это связано с тем, что правило переноса возврата НДФЛ на другие объекты (как в случае покупки квартиры на свои средства) в случае кредита не работает.

Рассмотрим пример: гражданин в 2018 году купил квартиру стоимостью 5 млн. рублей в ипотеку на 8 лет. При подаче декларации 3-НДФЛ в 2019 году он заявил возврат подоходного налога за 2018 год в сумме 260 тысяч рублей (максимальная сумма налога к возврату, привязанная к предельной сумме 2 млн. рублей), а также заявил возврат НДФЛ в сумме 60 тысяч рублей уплаченных процентов по ипотечному кредиту в 2018 году. Получить возврат налога по затратам на квартиру гражданин больше не сможет. Но он сможет вернуть остаток НДФЛ в связи с уплатой процентов по кредиту по окончании 2019 года и последующих годов, пока он будет выплачивать проценты по ипотечному кредиту. Но сумма возвращенного подоходного налога не превысит 390 тысяч рублей.

Кто не сможет вернуть налог с покупки квартиры

Вернуть НДФЛ могут не все граждане. Это обусловлено законодательно установленными правилами, при выполнении которых возможно предоставление налогового вычета. При несоблюдении условий или невыполнении правил, возврат налога может стать невозможным.

Ниже указаны категории граждан, предоставление вычета которым (и, соответственно, возврат налога) невозможно. К таким гражданам относятся:

  • несовершеннолетние граждане;
  • граждане, которые не подали заявление на возврат налога и/или не представили необходимые документы;
  • граждане, не имеющие официальных доходов, с которых уплачивается НДФЛ, не уплачивающие подоходный налог. К таким гражданам, в частности, относятся неработающие граждане, работающие неофициально, живущие на пассивный доход и не уплачивающие при этом НДФЛ;
  • граждане, которые не затратили на покупку квартиры свои (или заемные) средства (поучили квартиру в наследство, в дар, купили на средства работодателя или средства материнского капитала);
  • граждане, уже получившие возврат налога в максимальной сумме;
  • те, кто купили квартиру до 2014 года, и уже получили возврат налога в соответствии с ранее действовавшими правилами;
  • граждане, купившие жилье не на территории РФ;
  • те, кто купили квартиру по «родственной» сделке (между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми).

 

Напомним, что в соответствии с Налоговым кодексом РФ взаимозависимыми признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Не являются взаимозависимыми лицами, например, супруг и отец другого супруга. Поэтому при сделке купли-продажи квартиры между этими лицами предоставление налогового вычета и возврат подоходного налога возможны.

Порядок возврата налога НДФЛ после покупки квартиры

Вернуть НДФЛ вы можете двумя способами – у работодателя и в налоговом органе. Рассмотрим эти способы подробнее.

Получение излишне уплаченного налога у работодателя. Вы можете вернуть налог до окончания календарного года, в котором у вас возникло право на возврат.

Для этого вам надо подать работодателю заявление о предоставлении имущественного вычета, составленное в произвольной форме. К заявлению надо приложить уведомление из налогового органа, подтверждающее ваше право на вычет и на возврат налога.

Для получения уведомления из налоговой вам надо подготовить документы и подать их вместе с заявлением  о подтверждении права на налоговый вычет в налоговый орган по месту жительства. После рассмотрения ваших документов налоговый орган в течение 30 календарных дней выдаст вам уведомление о подтверждении вашего права на вычет и на возврат налога.

Если ваши годовые доходы таковы, что весь положенный к возврату налог вам за этот год не вернули, то вы можете неполученный остаток налога перенести на следующий год. В таком случае при получении суммы налога за следующий год вам придется еще раз получить уведомление в налоговом органе и передать его работодателю.

Получение налога в связи с покупкой квартиры в налоговом органе. В этом случае вы можете получить возврат не ранее следующего года после истечения календарного года, в котором у вас были расходы на покупку квартиры. Вам нужно заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ и составить заявление о возврате излишне уплаченной суммы подоходного налога, возникшей в связи с перерасчетом налоговой базы с учетом налогового вычета.

Если вы подаете декларацию исключительно с целью возврата НДФЛ, по итогам истекшего года, то вы можете её подать в налоговый орган как до, так и после 30 апреля следующего года.

Полезно знать, что воспользоваться вычетом и вернуть налог, уплаченный с доходов за календарный год можно не позднее трех лет после его окончания.

Налоговый орган после представления декларации и подтверждающих документов в течение трех месяцев проводит проверку. По окончании проверки налоговый орган направит вам сообщение о принятом решении. Если решение будет положительным, то налоговый орган вернет вам налог, связанный с покупкой квартиры.

Какие же документы надо приложить к заявлению в налоговый орган и декларации 3-НДФЛ? Вам необходимо представить:

  • копию паспорта;
  • копии документов об оплате купленной квартиры;
  • договор купли-продажи квартиры (или договор о долевом участии в строительстве вместе с передаточным актом на квартиру);
  • документ, подтверждающий ваше право собственности на квартиру. С 16 июля 2016 года таким документом является выписка из ЕГРН;
  • справку от работодателя для налогового органа;
  • кредитный договор с банком (если вы покупали квартиру с использованием кредитных средств).

 

Обращаем внимание на то, что вернуть сумму излишне уплаченного налога вы сможете:

  • на счет, открытый на ваше имя в любом банке;
  • в виде неуплаты НДФЛ с вашей официальной заработной платы по месту работы в течение какого-то времени — вплоть до полной выборки суммы излишне уплаченного налога, полагающейся к возврату.