Как заключить договор пожизненной ренты на квартиру

Договор пожизненного содержания с иждивением является одним из видов договора пожизненной ренты. В статье мы рассмотрим только вопросы, связанные с договором пожизненного содержания с иждивением. Хотя, при этом сам договор в тексте будем называть по-разному (договор пожизненной ренты на квартиру, договор ренты с пожизненным содержанием и т.п.).

Виды и сущность договора с пожизненным содержанием

Чаще всего договор пожизненной ренты с иждивением заключается в отношении жилых помещений, прежде всего, квартир.

Смысл и сущность договора состоит в том, что после его заключения одна из сторон договора
(являющаяся получателем ренты), в собственности которой находится квартира, передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность свою квартиру, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученную в собственность квартиру периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Условиями договора предусмотрен порядок и другие условия обеспечения пожизненного содержания и иждивения.

Получателем пожизненной ренты могут быть только гражданин. Обязательства плательщика ренты по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя.

Мы видим, что договор пожизненного содержания заключается на весь срок жизни получателя ренты. Отметим две важные особенности такого договора:

  • предметом его может быть только недвижимое имущество (например, квартира);
  • выплата ренты осуществляется путем предоставления получателю ренты пожизненного содержания с иждивением в виде обеспечения его потребности в жилище, питании, одежде, в виде ухода за получателем ренты. Хотя только в случаях, предусмотренных договором, пожизненное содержание с иждивением может быть заменено выплатой периодических платежей.

 

Подводя итог вышесказанному, отметим, что после заключения договора пожизненного иждивения получатель ренты получает гарантии пожизненного содержания (гарантии обеспеченности продуктами питания, одеждой, уходом, лекарствами и т.п.), а плательщик ренты получает в собственность квартиру получателя ренты.

Правила и порядок оформления договора ренты

Порядок оформления договора ренты в отношении недвижимого имущества можно разделить на два этапа.

Первый этап — нотариальное удостоверение договора. Эта процедура является обязательной, так как предусмотрена законодательством. Стороны договора должны явиться к нотариусу, удостоверяющему такие сделки (отчуждение квартиры по договору пожизненного содержания) в пределах нотариального округа, в котором находится квартира. В Москве можно обратиться к любому нотариусу. Нотариус на основании представленных документов удостоверяется в личности граждан, явившихся за удостоверением договора. Одновременно он проводит проверку дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, и разъясняет им смысл и значение договора. Нотариус зачитывает текст договора ренты с иждивением обратившимся гражданам вслух. Стороны договора в присутствии нотариуса подписывают договор.

Если гражданин по каким-то причинам (в силу физических недостатков, болезни и т.п.) не может собственноручно подписать договор, то по его поручению при обязательном его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно.

Нотариус при удостоверении договора совершает на экземплярах договора ренты с пожизненным содержанием удостоверительную надпись. Удостоверенные нотариусом экземпляры договора содержания с иждивением выдается сторонам договора. Один экземпляр договора остается у нотариуса в делах нотариальной конторы.

Второй этап — государственная регистрация договора и прав нового собственника квартиры.

После заключения договора пожизненной ренты, по которому происходит отчуждение квартиры, переход права собственности от получателя ренты к плательщику ренты подлежит государственной регистрации Едином государственном реестре недвижимости (Росреестре). Для этого в Росреестр нужно представить:

  • заявление о государственной регистрации;
  • нотариально удостоверенный договор о пожизненном содержании с иждивением;
  • документы, удостоверяющие личности заявителей.

 

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Но это можно сделать по собственной инициативе.

Размер госпошлины за государственную регистрацию прав составляет 2 000 рублей.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

  •  непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

 

После осуществления государственной регистрации Росреестр оформляет выписку из реестра, которая может быть выдана плательщику ренты в форме бумажного документа или направлена в электронной форме. Кроме того, Росреестр выдает получателю ренты и плательщику ренты по экземпляру договора ренты с пожизненным содержанием.

Что учесть при заключении договора пожизненного содержания

Договор пожизненного содержания с иждивением является одним из удобных способов для гражданина обеспечить себе достойную старость, обеспечить себя уходом и лекарствами в старости.

При заключении договора ренты пожизненного содержания с иждивением рекомендуется проявить максимум осмотрительности и попытаться предусмотреть в нем не только все необходимые условия, но и заранее оценить риски, связанные с исполнение договора. В связи с этим дадим несколько рекомендаций, которые относятся как к получателю, так и к плательщику ренты.

1. Бывают случаи, когда в качестве плательщика ренты выступает третье лицо (то есть не то лицо, которое указано в договоре в этом качестве). Законом это не запрещено. Но, тем не менее, лучше, чтобы в договоре содержалось условие о том, что исполнение данных обязательств по содержанию с иждивением третьим лицом должно производиться только с согласия получателя ренты.

2. Если плательщиком ренты является лицо, состоящее в браке, то квартира, приобретенная на основании договора пожизненной ренты (с иждивением), является совместной собственностью супругов. Это является следствием того, что все расходы по такому договору производятся за счет общих доходов супругов.

3. Плательщик ренты может продать, сдать в залог и еще каким-то способом обременить квартиру. Но он может это сделать только с предварительного письменного и нотариально заверенного согласия получателя ренты. В случае отчуждения (продажи и т.п.) квартиры плательщиком ренты его обязательства по договору ренты, в том числе по содержанию получателя ренты, переходят на приобретателя квартиры.

Гражданин, ставший собственником обремененной рентой квартиры, автоматически становится плательщиком ренты и не может освободиться от обременения, даже если он не был осведомлен о его наличии.

В случае смерти плательщика ренты ранее смерти ее получателя принадлежащая ему квартира входит в состав наследства по закону или завещанию. В любом случае смерть плательщика ренты не является основанием прекращения договора ренты, поэтому обязанности плательщика ренты по договору пожизненного иждивения входят в состав наследства.

4. Полезно знать, что отмена государственной регистрации договора ренты с пожизненным содержанием не означает отмену государственной регистрации перехода права на квартиру. Поэтому можно поручить нотариусу, удостоверившему данный договор, представить заявление и иные необходимые для совершения регистрационных действий документов в Росреестр.