Как вернуть налоговый вычет при покупке квартиры

Гражданин, являющийся плательщиком НДФЛ, имеет право на получение налогового вычета после покупки квартиры и оформления её в собственность. При оформлении вычета у граждан возникают вопросы, связанные с условиями его получения, размером налогового вычета, возможностью его переноса и порядком получения. В статье мы постарались ответить на эти и другие вопросы, связанные с вычетом на купленную квартиру.

При каких условиях и сколько раз можно получить налоговый вычет на квартиру

Налоговый вычет представляет собой льготу, предоставляемую гражданину в связи с приобретением им недвижимости, в том числе квартиры. Суть этой льготы состоит в возврате гражданину суммы НДФЛ, уплаченной им со своих доходов.

Физически налоговый имущественный вычет означает, что из суммы официальных доходов гражданина вычитается сумма, потраченная им на покупку квартиры, что, в свою очередь, предполагает возврат НДФЛ, уплаченного с этой вычитаемой суммы. То есть применение вычета означает, что часть дохода гражданина (в размере вычетов) не облагается НДФЛ.

Из вышесказанного следует первое (основное) условие для получения имущественного вычета: гражданин должен иметь официальный доход, с которого перечислялся в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Вторым является условие наличия у гражданина статуса налогового резидента (фактическое нахождение в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев).

Третьим условием получения налогового вычета является:

  • факт регистрации права собственности на приобретенную квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (это право подтверждается свидетельством, выданным до 15 июля 2016 года, или выпиской из ЕГРН);
  • наличие акта о передаче квартиры, в случае если квартира куплена в еще строящемся доме, и наличие документов, подтверждающих произведенные расходы на её покупку.

 

Кроме вычета по расходам на квартиру, гражданин может получить еще один вычет. Но он возможен только в случае, если при покупке квартиры он пользовался заемными средствами и уплачивал проценты по займу (кредиту). Так вот, вычет можно получить на погашение процентов по кредиту, израсходованному на приобретение квартиры либо кредиту, полученному в целях рефинансирования такого кредита.

Оформить получение такого вычета по процентам можно при наличии документов, подтверждающих право на получение вычета на квартиру, а также документов, подтверждающих факт уплаты процентов.

Если в году, когда гражданин купил квартиру, у него не было доходов, облагаемых НДФЛ, то он может получить налоговый вычет позже, когда такие доходы появятся. Законодательного ограничения срока, в течение которого можно воспользоваться вычетом в связи с приобретением квартиры, не установлено. То есть, если гражданин начал работать через несколько лет после оформления квартиры, то после появления официального дохода он может обратиться за вычетом.

Но если гражданин все время работал, то у него есть только три года на подачу заявления о получении вычета. Он может воспользоваться вычетом только по тем доходам, которые он получил не ранее чем за три календарных года, предшествующие году обращения за предоставлением вычета.

Если квартира куплена в 2017 году, то за получением имущественного налогового вычета в отношении облагаемых НДФЛ доходов за 2017 год гражданин может обратиться в налоговую инспекцию в течение 2018 — 2020 годов.

По общему правилу правом на вычет в максимальном размере (2 млн. рублей) гражданин может воспользоваться только один раз. Обращаем внимание на то, что речь идет именно о максимальном размере вычета. Это означает, что гражданин может несколько раз получать вычеты как по времени, так и по объектам недвижимости до тех пор, пока общая стоимость этих объектов не достигнет 2 млн. рублей.

Рассмотрим пример. Гражданин купил квартиру за 1,5 млн. рублей. В следующие два года он вернул уплаченный НДФЛ за эти полтора миллиона рублей. У него остается возможность получить вычет на оставшиеся 0,5 млн. рублей. Поэтому если он купит, например, жилой дом, то сможет получить налоговый вычет на оставшиеся 0,5 млн. рублей.

После этого получить налоговый вычет гражданин не сможет никогда.

В каких размерах возвращают налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных гражданином расходов на квартиру, но не более 2 млн. рублей.

Вычет на погашение процентов по кредиту, израсходованному на приобретение квартиры, либо полученному в целях рефинансирования такого кредита, предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на проценты, однако не может превышать 3 млн. рублей.

Вычет в размере расходов на покупку квартиры

Напомним, что при приобретении квартиры гражданину предоставляется имущественный вычет по налогу в размере произведенных им расходов. Но размер вычета не может превышать предельную сумму 2 млн. рублей.

Смысл вычета по налогу состоит в том, что гражданину возвращается сумма уплаченного им НДФЛ с доходов, равных его расходам на покупку квартиры. Но если квартира стоит более 2 млн. рублей, то сумма возвращаемого НДФЛ не будет превышать 260 тысяч рублей (13 процентов от 2 млн. рублей), так как 2 млн. рублей является предельной законодательно установленной суммой вычета. Это говорит о том, что сумма, которую может получить гражданин, оформив налоговый вычет, ни при каких обстоятельствах не будет превышать 260 тысяч рублей.

Отметим одно существенное обстоятельство. Правило переноса вычета на несколько объектов недвижимости до полной выборки максимального возврата суммы НДФЛ начало действовать только с 2014 года. До указанного года льгота по возврату НДФЛ предоставлялась только на одну покупку недвижимости, да и сама предельная сумма вычета была меньше. Поэтому те, кто до 2014 года получил возврат НДФЛ в сумме, меньшей, чем 260 тысяч рублей, сегодня дополучить его до указанной суммы не смогут.

С 2014 года стал возможен перенос неиспользованного остатка имущественного вычета на другие периоды. Это – важный момент, так как часто за один календарный год не получается использовать весь имущественный вычет.

Более того, с 2014 года остатком предельной суммы имущественного вычета можно воспользоваться при покупке (строительстве) другого объекта недвижимости (другой квартиры, например).

Напомним, что после того, как гражданин использует вычет по налогу полностью, то есть всю предельную сумму, еще раз получить имущественный вычет на недвижимость он не сможет.

Вычет на погашение процентов по кредиту

Если при покупке квартиры гражданин взял целевой кредит, то он может получить вычет на погашение процентов по кредиту, потраченному на покупку квартиры, либо полученному в целях рефинансирования такого кредита (на покупку квартиры). Вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на уплату процентов, но при этом не может превышать 3 млн. рублей. Указанная предельная сумма действует только в отношении кредитов, полученных в 2014 и последующие годы. По кредитам на приобретение квартиры, полученным до 2014 года, имущественный вычет по НДФЛ предоставляется без ограничения.

При процентном вычете максимальная сумма возвращаемого НДФЛ составляет 390 тысяч рублей.

Возврату подлежат только уже фактически уплаченные суммы процентов, а не те, которые у гражданина указаны в графике платежей на весь период кредитования.

Важно знать, что кредитный договор с банком обязательно должен быть целевым — на приобретение квартиры. По обычному потребительскому кредиту, даже если средства реально направлялись на покупку квартиры, получить имущественный вычет по процентам будет нельзя.

Полезно знать, что вернуть проценты по ипотечному кредиту можно только с одного объекта недвижимости. То есть правило переноса вычета на другие объекты (как при возврате НДФЛ при покупке квартиры) в случае кредита не работает.

Рассмотрим пример: гражданин в 2018 году купил квартиру стоимостью 4 млн. рублей в ипотеку на 10 лет. При подаче декларации 3-НДФЛ в 2019 году он заявил возврат НДФЛ за 2018 год в сумме 260 тысяч рублей (максимальная сумма НДФЛ к возврату, привязанная к предельной сумме 2 млн. рублей), а также возврат НДФЛ в сумме 60 тысяч рублей уплаченных процентов по ипотечному кредиту в 2018 году. Остальные суммы процентов гражданин сможет предъявить к возврату только по окончании 2019 года и последующих годов, пока он будет платить проценты по ипотечному кредиту, но в общей сумме не более 390 тысяч рублей.

Подведем итог сказанному выше. Если квартира приобреталась на кредитные средства, то дополнительно к вычету на покупку квартиры (и возврату НДФЛ) можно получить вычет и возврат НДФЛ при уплате процентов по кредиту.

Кто не может получить вычет на квартиру по налогу

Налоговый вычет на квартиру (и, соответственно, возврат НДФЛ) могут получить не все граждане.

Не смогут получить возврат НДФЛ с покупки квартиры:

  • граждане, которые не подали заявление на предоставление вычета и/или не подготовили необходимые документы;
  • несовершеннолетние граждане;
  • граждане, не уплачивающие налог НДФЛ. К таким гражданам, в частности, относятся неработающие граждане, работающие неофициально, живущие на пассивный доход и не уплачивающие при этом НДФЛ;
  • те, кто не затратили на покупку квартиры свои (или заемные) средства (поучили квартиру в наследство, в дар, купили на средства работодателя или средства материнского капитала);
  • те, кто уже получили возврат НДФЛ в максимальной сумме;
  • те, кто покупали квартиру до 2014 года, и уже получили вычет в соответствии с ранее действовавшими правилами;
  • те, кто купили жилье не на территории РФ;
  • те, кто купили квартиру по «родственной» сделке (между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми).

 

Дадим несколько пояснений по взаимозависимым лицам. Налоговым кодексом РФ определено, что взаимозависимыми признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Получается, что, например, супруг и отец другого супруга, которые являются сторонами сделки купли-продажи квартиры, не являются по отношению друг к другу взаимозависимыми лицами. Поэтому при сделке купли-продажи квартиры между этими лицами предоставление налогового вычета и возврат НДФЛ возможны.

Порядок получения имущественного налогового вычета

Вычет можно получить двумя способами – у работодателя и в налоговой инспекции. Рассмотрим эти способы подробнее.

Получение налогового вычета у работодателя. Вычет можно получить до окончания календарного года, в котором возникло право на него.

Для этого необходимо подготовить документы и подать их вместе с заявлением о подтверждении права на имущественный вычет в налоговую инспекцию по месту жительства. После рассмотрения документов налоговая инспекция в течение 30 календарных дней выдает гражданину уведомление о подтверждении права на вычет.

После получения уведомления из налоговой составляется в произвольной форме заявление о предоставлении имущественного вычета, которое вместе с уведомлением подается работодателю.

Если неиспользованный остаток вычета перенесен на следующий год, то гражданину придется еще раз получить уведомление в налоговой инспекции и передать его работодателю.

Получение вычета на квартиру в налоговой инспекции. В этом случае нужно заполнить налоговую декларацию 3-НДФЛ по окончании года, по доходам которого заявляется вычет. Также составьте заявление о возврате излишне уплаченной суммы НДФЛ, возникшей в связи с перерасчетом налоговой базы с учетом имущественного налогового вычета.

Декларацию, представляемую исключительно с целью получения налогового вычета за истекший год, можно подать в инспекцию как до, так и после 30 апреля следующего года.

Важно знать, что воспользоваться вычетом по доходам за календарный год можно не позднее трех лет после его окончания.

Налоговая инспекция после представления декларации и подтверждающих документов в течение трех месяцев проводит проверку. По окончании проверки инспекция направляет гражданину сообщение о принятом решении. После этого происходит возврат НДФЛ.

Обращаем внимание на то, что к заявлению и декларации необходимо приложить следующие документы:

  • копию паспорта;
  • копии документов об оплате купленной квартиры;
  • договор купли-продажи квартиры (или договор долевого участия в строительстве вместе с передаточным актом на квартиру);
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру. С 16 июля 2016 года таким документом является выписка из ЕГРН;
  • справки 2-НДФЛ с работы (от всех работодателей);
  • кредитный договор с банком (если квартира покупалась за счет кредитных средств в ипотеку).

 

В заключении укажем способы получения денежных сумм возврата НДФЛ. Получить возврат НДФЛ можно:

  • на счет, открытый гражданином в любом банке;
  • в виде неуплаты НДФЛ с официальной заработной платы по месту работы некоторое время — вплоть до полной выборки суммы, полагающейся к возврату. То есть в течение какого-то времени гражданин сможет получать полную сумму зарплаты (до удержания НДФЛ). После выборки суммы НДФЛ начинает удерживаться с работника работодателем вновь.